Hipoteca

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LA HIPOTECA

I. CONCEPTO

El articulo 1097 nos da una noción bastante exacta de la hipoteca. Se trata de un derecho real de garantía y en tal sentido confiere al acreedor hipotecario los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado; recae sobre inmuebles; garantiza el cumplimiento de cualquier obligación propia o de un tercero; y no, implica ladesposesion del constituyente.

La hipoteca confiere a su titular las ventajas propias de todo derecho real, esto es las facultades de preferencia y de persecución. Por la primera, el acreedor hipotecario tiene el derecho de ver satisfecho su crédito antes que los demás acreedores. Por la segunda, el acreedor tiene el derecho de perseguir el bien en manos de quien se encuentre, a finde hacerlo ejecutar y cobrarse la suma debida. Para tal efecto, tiene la facultad de solicitar la venta judicial del bien hipotecado.

Si bien la hipoteca entraña una afectación real del bien hipotecado: “asume contornos jurídicos especiales, por lo mismo que su finalidad es asegurar el cumplimiento de una obligación. No ocurre como en la propiedad, en que la relación entre eltitular del derecho y la cosa es directa e inmediata. Aquí no puede existir, porque entre el acreedor y la cosa se interpone el propietario” [1]

La hipoteca no exige, como la garantía mobiliaria, que se entregue el bien al acreedor, en algunos casos. Una de sus características esenciales de la hipoteca es que el bien se queda en poder del constituyente de la garantía, quien puede seguirutilizándolo y explotándolo. La hipoteca no limita la facultad de disposición del propietario.

II. CARACTERISTICAS

1. Accesoria
La hipoteca, al igual que los demás derechos reales de garantía, es accesoria del crédito garantizado. La propia definición de hipoteca consignada en el articulo 1097 del Código Civil este principio al establecer que ella seconstituye en garantía del cumplimiento de cualquier obligación propia o de un tercero.
La hipoteca esta subordinada a la existencia, extensión y extinción del crédito garantizado. Será nula si lo es el crédito. Sin embargo, la nulidad de la hipoteca no acarrea la nulidad del crédito ya que la nulidad de una obligación accesoria no origina la de la obligación principal (art. 224ºdel C.C.).
La hipoteca no puede existir sin su soporte necesario que es el crédito que garantiza. Hay, sin embargo, excepciones. Puede haber hipotecas que garanticen créditos aun no existentes; hipotecas en garantía de obligaciones futuras o eventuales.
Lo usual es que el constituyente de una garantía hipotecaria se el propio deudor, sin embargo, nada impide queun tercero, llamado fiador, hipoteque un inmueble de su propiedad en garantía de la obligación de un tercero.

2. Indivisible
La hipoteca es un derecho indivisible. El articulo 1102 del Código Civil señala que la hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados.
La redacción del articulo 1102 no es muy claro, perode el se pueden deducir las principales consecuencias de este carácter:
a) Cada parte del inmueble o inmuebles hipotecados garantiza la totalidad del crédito. Si el inmueble se fracciona, cada parte sigue garantizando la integridad del crédito. Si fueran varios los inmuebles hipotecados, cada uno de ellos responde por la totalidad de la deuda.
b) Cada parte delcrédito se encuentra garantizada por la integridad del bien hipotecado. En tal sentido, si el crédito se divide, la hipoteca subsiste entera en garantía de cada fracción de la deuda. De la misma forma, si el crédito se extingue parcialmente, todo el inmueble hipotecado mantiene plena vigencia y garantiza la parte del crédito no pagado.
c) El bien hipotecado garantiza todo el crédito...
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