Inmattriculacion Guatemala

ILA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO
 La finca como base del Registro: la especialidad
 Finca material y finca registral
 Problemas de identificación de las fincas
 Bienes excluidos de la inscripción y publicidad registral
 Procedimientos de inmatriculación y de modificación y alteración
 El exceso de cabida y la obra nueva
 La doble inmatriculación
1.- La finca como base delRegistro: la especialidad
En el Registro de la Propiedad se inmatriculan fincas, se inscriben títulos y se publican derechos (LACRUZ BERDEJO).
La finca es la unidad básica de nuestro sistema registral. Cuando una finca ingresa por primera vez en el Registro de la Propiedad, se dice que se inmatricula. En este primer asiento se hace constar no sólo la descripción física y geográfica necesaria parala identificación de la finca, sino también quién es su propietario.
Inmatriculada la finca, a continuación se toma razón de los actos o negocios jurídicos, es decir, de los títulos en sentido material, en cuya virtud se produce una mutación jurídica inmobiliaria. La inscripción de los títulos materiales se realiza mediante la presentación en el Registro de los correspondientes títulos formalesen que aquellos quedan recogidos.
Inscritos los títulos materiales relativos a una finca previamente inmatriculada, el Registro publica, frente a todos los posibles interesados en conocer la situación jurídica de la finca, los derechos de dominio y demás de naturaleza real existentes sobre la misma, en virtud de la inscripción de aquellos títulos.
Nuestro sistema inmobiliario registral adopta elcriterio de llevar el Registro por fincas, con lo que la finca es el eje en torno al cual gira aquella institución. Cada finca se inscribe en el Registro en folio aparte, dándole el Registrador el número de hojas que estime conveniente, y con un número especial y correlativo de la finca últimamente inmatriculada.
Es el sistema llamado del “folio real”.
En ese folio y bajo ese número, es decir,en la parte del libro de inscripciones reservada como folio a la finca, se encuentra el historial jurídico de la finca inmatriculada, de modo que en él se agrupan todos los actos y negocios jurídicos que hacen relación al inmueble y determinan su situación jurídica; razón por la que a los terceros les baste con examinar el folio de la finca inmatriculada para quedar protegidos frente a laslimitaciones o causas de resolución que no figuren en dicho folio o que, indebidamente, consten en el folio de otra finca.
El sistema de llevar el registro por fincas se establece en el art. 243 LH, según el cual “el Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la mismafinca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos”
El párrafo 1º del art. 7 LH preceptúa que “la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio”, y el art. 8 LH señala que “cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo. Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeracióncorrelativa y especial”.
Por último, el art. 378 RH añade que “los Registradores, tomando en consideración el movimiento que tuviere la propiedad en sus partidos respectivos, destinarán a cada finca el número de hojas que consideren necesarias”.
El hecho de llevar el registro por fincas no sólo favorece la mecánica de la oficina registral, la función calificadora del Registrador y la publicidadformal del Registro, sino que además produce efectos sustantivos, pues, según el párrafo 1º del art. 13 LH, “los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan”.
La especialidad
Sabemos ya que el...