Jaime Díez Trujillo

DICTAMEN JURÍDICO SOBRE ARRENDAMIENTOS

ANTECEDENTES DE HECHO
Supuesto 1: En febrero del año 1984, la sociedad “Inversiones Inmobiliarias, S.L.”, en concreto D. Dionisio uno de los socios fundadores arrendó un piso a D. Arturo. Tras la muerte de D. Arturo en 2007, su hijo, Armando se subrogó en la posición de arrendatario, instaurándose en la vivienda en la que vive actualmente con su mujer.Tras unos 7 años viviendo en dicho piso D. Armando ha recibido una carta certificada en la que se le hacía saber que, con ocasión de la disolución y liquidación de la sociedad, que había tenido lugar sólo hacía dos semanas, se había adjudicado el piso en cuestión en propiedad al socio don Dionisio, el cual ahora, como propietario del piso, pedía la extinción del arrendamiento oponiéndose a lacontinuación de la prórroga del arrendamiento por necesidad del mismo para vivienda de su hija Anabel, que acababa de contraer matrimonio.
Supuesto 2: El día 3 de mayo de 2014, Juan Valdés, propietario de una vivienda sita en la calle Cardenal Cisneros, la arrendó a su hermano Alfonso por el plazo de un año. Una semana más tarde, Alfonso celebró, con el consentimiento por escrito de su hermano, uncontrato de subarriendo que tiene por objeto toda la vivienda salvo una de las habitaciones a favor de los señores Estúñiga, matrimonio que se instala inmediatamente con sus cuatro hijos en el piso. El plazo del subarriendo se ha fijado en un año. El día 15 de abril de 2015 Juan Valdés se presentó en el piso de la calle Cardenal Cisneros y comunica al señor Estúñiga que debe desalojar el piso porqueel arrendamiento que aquél concertó con su hermano Alfonso se ha extinguido al llegar el plazo pactado.

CUESTIONES QUE SE PLANTEAN
¿Qué derechos tienen los arrendatarios sobre las viviendas que ocupan?

NORMATIVA APLICABLE
Para la resolución de las cuestiones jurídicas planteadas se puede acudir a la siguiente normativa y jurisprudencia que resulta de aplicación a las mismas:
Supuesto 1:
1.- Ley29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Preámbulo: `` En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas yun importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentasque se pueden calificar como ineconómicas.´´
Disposiciones transitorias: Segunda Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
A) Régimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas alcontrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
Tras haber leído el preámbulo y las disposiciones transitorias mencionadas podemos afirmar que en el supuesto 1 debemos aplicar las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
2.- Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Artículo 62: Excepciones a la prorroga.
No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
1. Cuando el...