Las Hipotecas y Privilegios Especiales Inmobiliarios

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LAS FUENTES DE LAS HOPOTECAS Y DE LOS PRIVILEGIOS ESPECIALES INMOBILIARIOS.

Con el transcurso del tiempo, la hipoteca ha adquirido una importancia económica, porque le confiere al acreedor una garantía de primer orden, y al deudor, la conservación de sus poderes sobre la cosa hipotecada. La hipoteca puede ser legal o convencional; la primera es aquella que resulta de la ley, y la segunda deuna convención entre las partes. En el Código Civil, en su artículo 2,117, a parte de estas dos hipotecas enumera una tercera, que es la hipoteca judicial, pero no se trata con ello sino de una hipoteca legal particular.

LA HIPOTECA CONVENCIONAL

Cuando la hipoteca no es concebida por la ley, se supone que existe una convención concluida entre el acreedor, que obtiene la garantía, y elconstituyente, que la concede sobre sus bienes. El constituyente puede serlo tanto el deudor, como un tercero que coloca sus bienes para garantizar una deuda que no es suya. La convención de hipoteca es distinta al contrato que origina el crédito.

Entre los requisitos de forma tenemos localizado la solemnidad y el principio de algunas excepciones o atenuaciones.

Desde la antigüedad se le haconferido al notario un monopolio en materia de hipoteca, los redactores del Código Civil expresa: no es sólo un contrato de hipoteca, sino que, so pena de nulidad, debe ser otorgado ante un notario público.

El artículo 2127 exige que se haya formada antes dos notarios o ante uno asistido por dos testigos, varias razones explican el formalismo impuesto por el legislador:

El constituyente debe serilustrado exactamente acerca de la trascendencia del acto que se celebra, y que será susceptible de privarlo del inmueble si la deuda no es pagada. La ley exige la intervención del notario con esa finalidad.

Pero la presencia del notario es de igual importancia para la protección del acreedor, que ignora casi siempre las reglas de fondo del contrato y la extensión de los derechos delconstituyente sobre el inmueble. Por otra parte, gracias a la forma auténtica del documento, el acreedor se beneficia de un titulo ejecutorio que le permitirá el embargo. Por ultimo, la redacción del documento es indispensable para una publicidad eficaz, condición del crédito inmobiliario. El documento puede ser librado por el notario como escritura de matriz o como extracto.

En cuanto a los contratoscelebrados en el extranjero y que gravan con hipoteca bienes sitios en República Dominicana, el artículo 2,128 expone: Los contratos hechos en país extranjero no pueden producir hipoteca sobre bienes que radiquen en la República, si no hay disposiciones contrarias a este principio en las leyes políticas o en los tratados.

Existen algunas excepciones y atenuaciones a la regla que exige, para lavalidez del contrato de hipoteca, la intervención de un notario:

1º. Documentos administrativos: diversa leyes revolucionarias discuten el concepto de que ciertos documentos administrativos, pueden llevar consigo la hipoteca, en cuanto a esto la jurisprudencia ha dado una interpretación muy discutible, pero si tomamos que todos los actos administrativos son auténticos, es bueno recordad lo que elCódigo Civil expresa sobre la especialidad del contrato de hipoteca.

2º. Hipotecas Mobiliarias: las hipotecas marítimas, fluviales y aéreas pueden constituirse en un acto bajo firma privada.

3º. Promesas del contrato de hipoteca: en la promesa de contrato de hipoteca, el constituyente se compromete a constituir hipoteca ante notario.

SANCION DE LAS REGLAS DE FORMA Y RESPONSABILIDAD DELNOTARIO

Por ser la solemnidad un elemento en la formación del contrato de hipoteca, el contrato es nulo, de nulidad absoluta, cuando no se han cumplido las formalidades. Esta nulidad podrá ser invocada por las partes, como también por un tercero que tenga interés en ello. La irregularidad de este formalismo puede resultar, tanto de la ausencia del notario, como del hecho de que dicho notario...
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