Pacto comisorio y abuso de derecho

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El uso abusivo del pacto comisorio

La intervención de los profesionales antes de los vencimientos de los contratos, puede evitar innumerables conflictos.

Hechos

La escrituración de un inmueble se frustró porque el vendedor se negó a que el escribano interviniente le retenga el adelanto del impuesto a las ganancias, y al día siguiente presentó el formulario de la AFIP que permite laexención de la retención, ratificando su voluntad de otorgar la escritura. El comprador se resistió a escriturar invocando la operatividad del pacto comisorio expreso, e interpuso una demanda por cobro fundada en la resolución de la operación. El juez de primera instancia rechazó la demanda. La Cámara confirmó el fallo apelado.

La intervención de los profesionales antes de los vencimientos de loscontratos, puede evitar innumerables conflictos.

Hechos

La escrituración de un inmueble se frustró porque el vendedor se negó a que el escribano interviniente le retenga el adelanto del impuesto a las ganancias, y al día siguiente presentó el formulario de la AFIP que permite la exención de la retención, ratificando su voluntad de otorgar la escritura. El comprador se resistió a escriturarinvocando la operatividad del pacto comisorio expreso, e interpuso una demanda por cobro fundada en la resolución de la operación. El juez de primera instancia rechazó la demanda. La Cámara confirmó el fallo apelado.

El uso abusivo del pacto comisorio. Una excusa para no cumplir:

El presente fallo de los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, nos brindauna acertada solución a una situación conflictiva que se presenta habitualmente en los negocios que tienen por objeto la transmisión de un bien inmueble. Esta circunstancia se da frecuentemente durante el lapso que transcurre desde el momento de la firma del boleto de compraventa, hasta la celebración de la escritura traslativa de dominio.

Como ha sostenido la jurisprudencia y la doctrinanotarial en reiteradas oportunidades, el boleto de compraventa de inmuebles es un contrato, donde las partes asumen la obligación de otorgar en determinado plazo, la escritura definitiva y así cumplir con la forma impuesta por la ley para trasmitir legítimamente el dominio. La estipulación contractual indica, que durante este periodo la parte vendedora deberá acercarle al Escribano designado, latotalidad de la documentación necesaria a efectos que este realice los tramites pre escriturarios. Asimismo el comprador deberá suministrar los datos que el Escribano necesite y entre los tres deberán coordinar, conforme el contrato, el día y la hora en el cual van a concurrir a celebrar el acto definitivo.

Como contracara al efectivo cumplimiento de lo acordado, se establece además en el boleto decompraventa, las circunstancias referidas al incumplimiento de una u otra parte, y la operatividad del pacto comisorio. De esta forma, ante el incumplimiento de la parte vendedora, la compradora podrá optar por, o bien exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación pactada, reclamando judicialmente el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio (previo deposito del saldo de precio), obien la resolución del contrato con la posibilidad de exigir al vendedor lo entregado como parte del precio y otro tanto igual en concepto de indemnización.

El mal asesoramiento y la lectura de los contratos de las partes sin una adecuada orientación jurídica, implica a veces una errónea interpretación literal del contenido de dicha cláusula de incumplimiento, que no es más que la operatividaddel pacto comisorio. La lectura a prima facie es simple: ante una circunstancia mínima de incumplimiento (voluntaria o no) por parte del vendedor en cuanto al exacto acatamiento de los plazos y condiciones estipuladas, va a alentar al comprador a afirmar en forma triunfal: “Si el día estipulado para escriturar, el vendedor por la circunstancia que sea no se presenta, yo al otro día le reclamo...
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