PASADO, PRESENTE Y FUTURO DE LAS EMPRESAS PROMOTORAS. CLAVES PARA UN FUTURO SOSTENIBLE.

5 de diciembre de 2012

PASADO, PRESENTE Y FUTURO DE LAS EMPRESAS PROMOTORAS.
CLAVES PARA UN FUTURO SOSTENIBLE.

¿Cómo abordar una cuestión tan espinosa como esta?
Solo pretendemos hacer un análisis objetivo de la situación del modelo empresarial del
sector inmobiliario y preguntarnos, abiertamente, hacia dónde puede evolucionar.

Pasado.

Evolución del PIB en España. Fuente: Banco deEspaña.

Las empresas promotoras, a lo largo del ciclo económico que abandonamos en 2008,
fundamentaban su actividad en la coyuntura económica que se vivió en España desde finales
de los años 90 y parte de la primera década de los 2000: actividad económica febril, con
índices de crecimiento del PIB en torno al 4% anual sostenido, tipos de interés bastante
contenidos (en torno al2-4%),facilidad de acceso al crédito y, en definitiva, unos índices
elevados de confianza de consumidor, que originaron un boom de actividad en el sector,
traducido en una fuerte demanda de vivienda.
En el momento en que muchos españoles pudieron ver hecho realidad su sueño, en otras
épocas inalcanzable (acceder a una vivienda), generó una situación inflacionista creciente, que
aprovecharon entidadesfinancieras, propietarios de suelo y promotoras para crecer
desaforadamente, que arrastró al conjunto de la economía española a generar unos índices de
crecimiento espectaculares (importante peso del sector dentro del PIB).

Evolución tipos interés en España. Fuente: Banco España

Los tiempos en que 'todo se vendía' y en el que el promotor tenía pocos incentivos para
cuidar el producto oinvertir en su diferenciación (salvo contadas excepciones) y en donde
hacer acopio de materia prima (suelo) era la principal preocupación, son tiempos que hoy en
día se ven muy lejanos.
En realidad, se trataba de negocios fuertemente apalancados, con altos ratios de
endeudamiento y con mucha dependencia de las entidades financieras, que crecían a base de
reinversión de beneficios en incrementarsus carteras.
Tal fue la decisión de muchas de estas empresas por acumular suelo (éstos se llegaron
prácticamente a autofinanciar con la promoción que sobre ellos se desarrollaban, con la
aquiescencia, por supuesto, de las entidades financieras), que cuando estalló la burbuja
inmobiliaria y cayó la demanda de forma drástica (que era, a fin de cuentas, quien estaba
soportando tan espectacularcrecimiento), se rompió el equilibrio y la situación experimentó un
giro de 180 grados.
Comenzaron a aparecer los primeros problemas para hacer frente al pago de los
créditos que financiaban las repletas carteras de suelo que se acumulaban en los balances
de cualquier promotor que se preciase de ser importante.
El primer paso que se dio para solucionar tan sorprendente frenazo en las ventas,fue
aplazar el pago de la deuda. Fastuosos procesos de refinanciación no abandonaban las
noticias del momento. A ellos, les siguieron segundas (y, en algunos casos, hasta terceras)
refinanciaciones, daciones en pago y quitas (para reducir volúmenes de deuda), hasta que
comenzaron los primeros concursos, que muchos promotores no pudieron superar.
Y, mientras tanto, las entidades financieras,desbordadas por la situación que estaba
generando la rotura de demanda en compra de vivienda, vieron cómo se incrementaban
sustancialmente sus fallidos, obligándoles a afrontar numerosos procesos de ejecuciones
hipotecarias.

En esta complicada situación, las entidades financieras intentaban que las agónicas
situaciones que vivían los promotores se solucionasen por sí mismas o llegasen aagotarse, en
un intento por ganar tiempo (alargando indefinidamente los procesos negociadores entre
ambos), puesto que de lo que realmente huían era de asumir la propiedad de tan ingente
volumen de activos (no olvidemos que las entidades financieras no se dedican ni a construir ni
a vender viviendas). Para ello, les brindaban su colaboración en la comercialización de sus
inmuebles terminados,...