Propiedad Horizontal

TEMA 15
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1.- La propiedad de casas por pisos. Concepto y naturaleza.
2.- Constitución.
3.- Partes privativas y elementos comunes.
4.- Las cuotas de participación.
5.- Derechos y obligaciones de los propietarios.
6.- Administración y representación de la comunidad.
7.- Extinción.
8.- Las urbanizaciones privadas.
1.- La propiedad de casas por pisos. Concepto ynaturaleza.
La propiedad horizontal es una forma de propiedad en la que, siendo su objeto los diferentes pisos o locales de un edificio o partes del mismo susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida a un elemento común de aquel o a la vía pública, lleva inherente un derecho de copropiedad, conjuntamente con los propietarios de los demás, sobre el resto de los elementos deledificio necesarios para el adecuado uso y disfrute de aquellos.
Se trata de una ordenación de la propiedad que se adecúa a las necesidades crecientes de vivienda en la época del desarrollo urbano, consecuente con la industrialización, y con la migración de la población rural a los núcleos urbanos.
La jurisprudencia, en torno a la naturaleza jurídica de esta figura, establece que la propiedadhorizontal es una institución de carácter complejo, ya que los propietarios lo son, a la vez, en exclusiva de su piso o local, y conjuntamente, por cuotas, de los elementos comunes del edificio que permiten el mejor aprovechamiento de aquellos. También ha establecido la jurisprudencia que se trata de una figura singular e independiente.
Hay un dato importante en la naturaleza de esta figura: la comunidadde casas por pisos no tiene personalidad jurídica propia, por lo que, no puede ser por si misma sujeto de derechos y obligaciones. La principal repercusión práctica de este dato está en el tema de las deudas y de la responsabilidad de la comunidad frente a terceros.
Fuentes de regulación
La normativa vigente en la materia está constituida por:
* art. 396 C.c.
* Ley 49/1960, de 21 dejulio, de Propiedad Horizontal, modificada en los años 1988,1990 y 1992. Fue reformada de forma sustancial por la Ley 8/1999, de 6 de abril.
2.- Constitución.
Se realiza habitualmente a través del título, que constituye el negocio jurídico que crea el sistema especial de titularidad y aprovechamiento que implica esta figura.
Tiene lugar con la división del inmueble o inmuebles en pisos o localesindependientes entre si (sobre los que ostentarán un derecho singular y exclusivo de propiedad) pero conectados por la titularidad común (a través de una copropiedad por cuotas) de todos ellos sobre los elementos de los mismos que sean necesarios para su adecuado uso y disfrute, elementos que son los enunciados en el art. 396 Cc.
Art. 396. ... que llevará inherente un derecho de copropiedad sobrelos demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.
Según la situación jurídica en la que se encuentre el edificio/s que va a ser su objeto, así serán las circunstancias necesarias para constituir el títulocorrespondiente:
* si se trata de un edificio, construido o en construcción, de titularidad individual única, será por medio de un negocio jurídico unilateral, llevado a cabo por el propietario o promotor
* si se trata de un edificio, construido o en construcción, en copropiedad romana, la división del mismo, según el art. 410 Cc. podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o localesindependientes, con sus elementos comunes anejos, que precisa el consentimiento de todos los copropietarios y que significará un negocio jurídico plurilateral.
En cualquier caso, se tratará de un negocio jurídico dispositivo, necesitándose para su eficacia:
* capacidad de obrar
* poder de disposición sobre el objeto
Ante la falta de acuerdo suficiente para el otorgamiento del título...