Resumen Tecnicas de Tasacion- Martillero y corredor publico- UBP-Parte II

MÓDULO Nº 4: TASACIÓN DE DEPARTAMENTOS, LOCALES Y OFICINAS

PROPIEDAD HORIZONTAL:

En Argentina, tras el espíritu codificador de la ley civil, de Vélez Sarfield prohíbe la propiedad horizontal.

Las ventajas:
la posibilidad de contribuir a solucionar el problema de la vivienda en las grandes construcciones urbanas.
Las tendencias a disminuir problemas de locación.
La conservación de lacasa familiar, dividiéndose entre los hijos las distintas partes de aquella, para que esté técnicamente adaptada al régimen tras el fallecimiento de los padres.
Las dificultades de la convivencia no son tan graves.

Ley 13.512 (Dominio y Condominio)
La naturaleza jurídica del presente régimen pone de manifiesto un derecho de copropiedad o comunidad, en el que los diversos propietarios deledificio serían condóminos con una doble facultad:
a) derecho de participación en la comunidad general, según el valor de las cuotas del edificio con las que participa, y
b) derecho exclusivo al uso, goce y disposición jurídica sobre las partes objetivamente determinadas.

El nuevo derecho real de propiedad es autónomo; sería una figura de sui generis, en la que se combinan el dominio y elcondominio. tiene características propias que lo separan y diferencian de otras figura jurídica.

Ley 13.512 Propiedad Horizontal: Derecho real autónomo. PH figura sui generis; combina el dominio y condominio, que se unen en un todo indivisible.
Art. 2.506, el CC: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona.
Art. 2.673CC: El condominio es un derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.


































































Unidades funcionales sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal
Departamentos. Elementos que inciden el precio.
Lossiguientes elementos inciden en el precio:

a) Ubicación del edificio( zona);
b) Diseño Arquitectónico del edificio y de la unidad ( plan de presentación del conjunto y distribución de las unidades funcionales);
c) Ubicación de la unidad dentro del edificio;
d) Superficies: propia y común;
e) Coeficiente de participación del reglamento de copropiedad;
f) Locales comunes;
g) Estado deconservación del departamento y mejoras introducidas;
h) La ubicación esta determinada por las características del edificio- el tipo y la categoría de la obra-.
Alcanzan características de importancia las zonas donde es mayor el déficit viviendas o la actividad comercial. No siempre el sector urbanizado es el propicio para este tipo de construcciones de debe tener presente la preferencia de loscompradores se orienta hacia los lugares de categoría residual o comercial.
Uno de los elementos mas importantes que influye sobre la propiedad horizontal es el carácter de los servicios que tenga la zona ( transporte público de pasajeros , gas, cloacas, pavimento); sin esta condición , la división de una propiedad horizontal en departamentos no agrega valor al conjunto ; mas aun puede quitárselo.
Lapresentación de la fachada del edificio; por ejemplo, el diseño arquitectónico en cuanto a la inversión doble , de frente y contrafrente , la inclusión de materiales de calidad y detalles de terminación.
La ubicación del departamento en el conjunto será positivo o negativo, dependiendo de la ubicación general del edificio influyen significativamente las preferencias del publico. Normalmenteaumenta la elección de departamentos ubicados en pisos altos, argumentándose razones de iluminación , ventilación e intimidad ; se califican negativamente los ubicados en zonas de mucho trafico vehicular , por los ruidos y la polución . La preferencia general es por los departamentos del frente , que resultan mas cotizados que los internos.
La relación entre la superficie propia y común se destaca a...