Tratamiento tributario y contable de las mejoras introducidas en inmuebles arrendados

I

IN.ORME TRIBUTARIO

Tratamiento Tributario y Contable de las Mejoras Introducidas en Inmuebles Arrendados
CP Marco Roca Peña / Miembro del Staff Interno de la Revista Actualidad Empresarial

I. INTRODUCCIÓN Dadas las condiciones económicas actuales, la mayoría de las empresas en nuestro país recurre al arrendamiento de inmuebles para el desarrollo de sus actividades sobre la base de unanálisis costo beneficio que supone adquirir un inmueble. Como consecuencia de lo anterior, en los últimos años se han desarrollado una serie de mecanismos que promueven el arrendamiento de inmuebles, asimismo las empresas del medio se están especializando en brindar dicho servicio a través de operaciones como el arrendamiento financiero o leasing, el contrato de capitalización inmobiliaria, entreotros. No obstante lo establecido en el párrafo anterior, las empresas arrendatarias de inmuebles además de realizar desembolsos mensuales (en algunos casos anuales) por concepto de renta, necesitan adecuar dichos inmuebles a las necesidades del giro comercial de cada empresa, razón por la cual, estas empresas efectúan gastos adicionales que les permitan explotar de una mejor manera el inmueble,realizando nuevas construcciones, acondicionamientos, revestimientos, etc. Estos desembolsos por los cuales se realizan acondicionamientos en el inmueble arrendado reciben el nombre de mejoras, las cuales serán entregadas al finalizar el contrato de arrendamiento al propietario del inmueble, usualmente sin recibir un reembolso por parte del propietario cuando se entregue el bien. En ese escenario,el presente informe tiene como objetivo establecer el tratamiento contable y tributario de las mejoras realizadas en inmuebles arrendados, tomando como base las normas tributarias y contables vigentes. II. MARCO NORMATIVO 1. D. Leg. Nº 295 – Código Civil (25.07.84) 2. D.S. Nº 179-2004-E. – TUO de la Ley del Impuesto a la Renta (08.12.04), en adelante Ley. 3. D.S. Nº 122-94-E. (21.09.04) –Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta (21.09.94), en adelante Reglamento. 4. NIC 16 – Inmuebles, Maquinaria y Equipo. 5. NIC 38 – Intangibles III. DE.INICIÓN DE MEJORAS Las mejoras, según la Doctrina Civil, pueden ser definidas como: «Lo hecho o gastado en una edifica-

ción, heredad o cosa, para conservarlas, perfeccionarlas o convertirlas en más útiles o agradables».1 Esta breve definicióncontiene todos los elementos característicos que constituyen una mejora. Así, el primer elemento constitutivo de una mejora es su naturaleza de gasto o desembolso. Este gasto es destinado a un determinado bien, mueble o inmueble con la finalidad de asegurar su existencia, optimizar su utilidad o dotarlo de mayor comodidad, belleza o elegancia. El segundo elemento es el bien a ser mejorado. Como hemosvisto, este gasto o desembolso se realiza con la finalidad de conservar, perfeccionar o incrementar el confort de un bien. La importancia de este elemento es que, como indicamos en la introducción, las mejoras son hechas sobre un bien del cual no somos propietarios, sino únicamente poseedores. El tercer elemento característico de las mejoras es su finalidad, de tal manera que con la mejora sepuede conservar el bien, perfeccionar su utilidad o aumentar su comodidad o lujo. Por tanto, podemos definir a las mejoras como todo gasto o desembolso efectuado con la finalidad de preservar las características de un bien, volverlo más útil o incrementar su confort.
IV. CLASI.ICACIÓN DE LAS MEJORAS La finalidad con la que se realizan las mejoras determina que éstas sean clasificadas como lo hahecho nuestro Código Civil en su artículo 916°: «Artículo 916º.- Mejoras: Concepto y Clases Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien. Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien. Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad»...