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CONTRATO DE LOCACIÓN
Concepto: Habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, una a conceder el uso y goce de una cosa, o ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero"
Clases de locación:
a. Locación de cosas: una de las partes se obliga a conceder el uso y goce de una cosa.
b. Locación deobra: una de las partes se obliga a ejecutar una obra.
c. Locación de servicios: una de las partes se obliga a ejecutar un servicio.
Partes: Locatario (paga el precio). Locador (recibe el precio).
El precio también se llama arrendamiento o alquiler.
LOCACIÓN DE COSAS
Caracteres:
• Bilateral porque obliga a las dos partes)
• Consensual porque se perfecciona con el consentimiento delas partes.
• Conmutativo porque tiene iguales contraprestaciones recíprocas.
• Oneroso porque las contraprestaciones son recíprocas.
• No formal, porque la ley no exige forma determinada y puede finalizar verbalmente o por escrito, excepto inmuebles.
• De trato sucesito porque el contrato se ejecuta en forma continuada.
Objeto: Pueden alquilarse los inmuebles y las cosasmuebles no fungibles (no consumibles, que no se terminan)
Con respecto a esto diremos que las cosas fungibles (Ej.: dinero) y las consumibles (Ej.: nafta) no pueden alquilarse porque el locatario al usar y gozar de ellas, estaría disponiendo de las mismas, y aquí hablaríamos de un contrato de mutuo.
Cosas indeterminadas: Este tipo de cosas deben ser determinadas al menos en especie, o sea que laindeterminación puede ser relativa.
Cosas futuras: pueden ser dadas en locación, pero el acto está sujeto a la condición de que la cosa llegue a existir. (ej.: el inmueble a construirse)
Cosas ajenas: es válida y en general no hay problemas si el locador tiene derecho real a alquilar (es usufructuario) o tiene autorización del dueño (representación). Si el que alquiló no tenía derecho a hacerlo,surgen los siguientes efectos:
Para el dueño de la cosa: puede reclamar inmediatamente que se le entregue la cosa y no produce efectos respecto de él.
Entre las partes: el contrato es válido y debe ser cumplido.
Destino de la cosa locada: para que el contrato no sea nulo, la cosa locada debe tener un uso honesto, y conforme a la moral y las buenas costumbres. Y el locatario debe usa y gozar dela cosa conforme al destino indicado en el contrato.
El precio debe ser justo y en dinero. Debe estar determinado en el contrato o ser determinable de acuerdo con las cláusulas del mismo. En caso de locaciones destinadas a viviendas, el precio deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales, y no podrá pedirse al locatario que realice pago de alquileres anticipados por períodosmayores de un mes.
En cuanto a la forma, no requiere formalidad alguna. Puede ser otorgado por instrumento público, privado e incluso verbalmente.
En cuanto a la capacidad, los incapaces de hecho no pueden celebrar por sí mismos el contrato de locación y necesitarán valerse de su representante legal. Hay casos particulares como:
• Los menores emancipados pueden alquilar sus bienes ya queellos tienen la administración de los mismos, los hayan adquirido a título gratuito u oneroso.
• Los administradores y mandatarios necesitan poderes especiales para dar en alquiler por más de seis años un inmueble que tienen a su cargo.
• Los padres pueden dar en locación los bienes de los hijos bajo su patria potestad, pero la locación finaliza cuando concluye la patria potestad.
Plazos delocación
El plazo máximo de locación será de hasta diez años. Como excepción encontramos el arrendamiento agrario que puede durar hasta veinte años, en los contratos en que el locatario se obligue a realizar obras de mejoramiento del predio.
Los plazos mínimos son:
Para locaciones de viviendas, dos años.
Para los demás destinos (comercio o industria), tres años.
Exclusiones a los plazos...