Arrendamiento

LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
1.Introducción
Los arrendamientos de fincas urbanas están regulados por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) y entró en vigor el 1 de Enero de 1995. La legislación anterior data de 1964.
La LAU se dicta al amparo del art. 149.1.8º de la Constitución Española, el Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias:
• Legislación civil, sinperjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas donde existan derechos forales o especiales.

• Aplicación a las reglas relativas a:
- La aplicación y eficacia de las normas jurídicas.
- Las relaciones jurídico civiles relativas a las formas del matrimonio.
- La ordenación de los registros e instrumentos públicos.
- Las bases de las obligacionescontractuales.
- Las normas para resolver los conflictos de leyes.
- Las determinación de las fuentes del Derecho .
La ley de arrendamientos urbanos tiene por objeto la regulación de los arrendamientos de fincas urbanas. La LAU entiende finca urbana como edificación aplicándose a los arrendamientos cuya finalidad primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, también paralos uso de locales con fines comerciales. Algunos casos quedan excluidos de su aplicación como son:
En primer lugar el uso de vivienda de porteros, guardas o asalariados. En segundo lugar el uso de las viviendas militares que quedan sujetas a su regulación especial. En tercer lugar los arrendamiento de finca-rustica con casa-habitación que tenga como finalidad el aprovechamiento agrícola,pecuario o forestal. Y por último los arrendamientos de viviendas universitarias.
2 Disposiciones comunes a todos los arrendamientos urbanos
La LAU establece un régimen jurídico diferenciado para los arrendamientos de vivienda y para los de uso distinto de vivienda, aunque hay una serie de disposiciones de común aplicación como son la formalización del contrato, la fianza y los procesos arrendaticios.2.1 La formalización del contrato
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento, la norma solo hace plasmar el principio de libertad de forma. La LAU exige la constancia por escrito de algunos pactos, bajo sanción de nulidad. En el contrato debe figurar:
- La identidad de los contratantes.
- La identificación de la fincaarrendada.
- La duración pactada.
- La renta inicial del contrato.
- Las demás clausulas que las partes hubieran pactado.
La inscripción en el Registro de de la Propiedad: Son inscribibles todos los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, son títulos inscribibles la escritura pública y la elevación a escritura pública del contratoprivado de arrendamiento.
2.2 La fianza
La celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico de la cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda.
El deber de fianza incumbe al arrendatario y arrendador, el deber de exigir fianza al arrendador es debido a laobligación de depositarla en la administración autonómica o ente público que se designe. Si el arrendatario no paga la fianza está incumpliendo el contrato.
Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Publicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas, entidades de la Administración local y demás entes públicos.
La fianza essusceptible de actualización, cada vez que tenga lugar la prórroga del contrato. La actualización no será posible durante los cinco primeros años de duración del contrato.
Se pueden pactar otras garantías adicionales a la fianza el metálico como un depósito superior en metálico a la fianza obligatoria, una hipoteca de un bien propio del arrendatario, una garantía personal de un tercero o una...