Barreras De Acceso
Páginas: 22 (5366 palabras)
Publicado: 19 de septiembre de 2011
BARRERAS DE ACCESO A LOS CREDITOS HIPOTECARIOS Y PROGRAMAS HABITACIONALES DEL ESTADO
1. BARRERAS DE MERCADO
Hasta fines de la década pasada, la demanda inmobiliaria atendida por el mercado formal provenía básicamente de los estratos A y B, siendo muy limitada en los estratos de menores ingresos. No obstante, el mercado para los dos estratos mencionados ha experimentado un exceso deoferta inmobiliaria, generado básicamente por el “boom” de la edificación urbana de mediados de los noventa, el cual saturó un segmento cuyo tamaño es relativamente reducido.
Sin embargo, los ingresos de este segmento se han visto afectados en los últimos años, reflejándose en una menor demanda por viviendas. Ello ha determinado que el exceso de oferta resultante se traduzca en un sostenidodescenso en los precios y alquileres de viviendas orientadas a dichos estratos. Cabe mencionar que estos precios, en condiciones de equilibrio entre oferta y demanda, presentan una elevada sensibilidad ante el ciclo económico.
Por su parte, el mercado de viviendas económicas es reciente en el país, originándose a partir de la adaptación de la oferta inmobiliaria formal a las características ycondiciones de la demanda insatisfecha de los estratos de menores ingresos, e impulsado por iniciativas públicas (FONDO MIVIVIENDA, COFIDE, BANCO NACION).
2. BARRERAS DE ACCESO PARA LA HABILITACIÓN DE TERRENOS
Esta actividad es desarrollada por empresas promotoras, las cuales adquieren y acondicionan los terrenos para su posterior venta o edificación. Aunque la habilitación de terrenosadquiridos por usuarios finales para fines de autoconstrucción es parte del negocio de habilitación urbana, no se la considera en la cadena de generación de valor en el mercado inmobiliario.
La demanda por terrenos está condicionada por los siguientes elementos:
Tamaño y ritmo de crecimiento de la población. Este elemento determinará el crecimiento de las ciudades, incorporándosenuevas áreas al ámbito urbano. También influyen las diferentes tasas de crecimiento poblacional observadas en las distintas ciudades, localidades o regiones.
Ubicación e infraestructura de los terrenos. Las preferencias de la demanda se orientan a lugares con vías de acceso rápidas, que se encuentren relativamente cerca de sus centros de trabajo y que cuenten con servicios públicos.Adicionalmente, los habilitadores orientados a los estratos de mayores ingresos (A y B) preferirán terrenos ubicados en zonas residenciales con determinadas características.
Capacidad financiera del promotor y financiamiento. La compra y habilitación de terrenos es una actividad que tiene un carácter de largo plazo, dado que la construcción de infraestructura o la tramitación de licencia y cambio dezonificación toman tiempo. Así, durante los periodos de “inactividad”, el capital se encuentra inmovilizado, lo cual genera ciertas restricciones al promotor (sobre todo cuando tiene obligaciones financieras).
De otro lado, la oferta de terrenos está determinada por los siguientes factores:
Espacio disponible. La oferta de terrenos para habilitación se encuentra en los alrededores de lasciudades, generalmente zonas cuyo uso alternativo es la actividad agrícola. También se incluye la conversión de terrenos previamente utilizados en propiedad vertical, que se destinan gradualmente a la propiedad horizontal, y de terrenos dedicados a uso industrial o comercial. En la oferta de terrenos para el mercado de los estratos A y B influye principalmente su ubicación en zonas residencialesde determinadas características.
Legislación referida a la adjudicación de terrenos y cambio de zonificación. Trámites muy engorrosos y largos para la adjudicación de extensiones de terreno de propiedad del Estado, así como para el cambio de zonificación, pueden restar atractivo a potenciales zonas de desarrollo urbano.
Acceso a infraestructura básica. Un aspecto importante para...
1. BARRERAS DE MERCADO
Hasta fines de la década pasada, la demanda inmobiliaria atendida por el mercado formal provenía básicamente de los estratos A y B, siendo muy limitada en los estratos de menores ingresos. No obstante, el mercado para los dos estratos mencionados ha experimentado un exceso deoferta inmobiliaria, generado básicamente por el “boom” de la edificación urbana de mediados de los noventa, el cual saturó un segmento cuyo tamaño es relativamente reducido.
Sin embargo, los ingresos de este segmento se han visto afectados en los últimos años, reflejándose en una menor demanda por viviendas. Ello ha determinado que el exceso de oferta resultante se traduzca en un sostenidodescenso en los precios y alquileres de viviendas orientadas a dichos estratos. Cabe mencionar que estos precios, en condiciones de equilibrio entre oferta y demanda, presentan una elevada sensibilidad ante el ciclo económico.
Por su parte, el mercado de viviendas económicas es reciente en el país, originándose a partir de la adaptación de la oferta inmobiliaria formal a las características ycondiciones de la demanda insatisfecha de los estratos de menores ingresos, e impulsado por iniciativas públicas (FONDO MIVIVIENDA, COFIDE, BANCO NACION).
2. BARRERAS DE ACCESO PARA LA HABILITACIÓN DE TERRENOS
Esta actividad es desarrollada por empresas promotoras, las cuales adquieren y acondicionan los terrenos para su posterior venta o edificación. Aunque la habilitación de terrenosadquiridos por usuarios finales para fines de autoconstrucción es parte del negocio de habilitación urbana, no se la considera en la cadena de generación de valor en el mercado inmobiliario.
La demanda por terrenos está condicionada por los siguientes elementos:
Tamaño y ritmo de crecimiento de la población. Este elemento determinará el crecimiento de las ciudades, incorporándosenuevas áreas al ámbito urbano. También influyen las diferentes tasas de crecimiento poblacional observadas en las distintas ciudades, localidades o regiones.
Ubicación e infraestructura de los terrenos. Las preferencias de la demanda se orientan a lugares con vías de acceso rápidas, que se encuentren relativamente cerca de sus centros de trabajo y que cuenten con servicios públicos.Adicionalmente, los habilitadores orientados a los estratos de mayores ingresos (A y B) preferirán terrenos ubicados en zonas residenciales con determinadas características.
Capacidad financiera del promotor y financiamiento. La compra y habilitación de terrenos es una actividad que tiene un carácter de largo plazo, dado que la construcción de infraestructura o la tramitación de licencia y cambio dezonificación toman tiempo. Así, durante los periodos de “inactividad”, el capital se encuentra inmovilizado, lo cual genera ciertas restricciones al promotor (sobre todo cuando tiene obligaciones financieras).
De otro lado, la oferta de terrenos está determinada por los siguientes factores:
Espacio disponible. La oferta de terrenos para habilitación se encuentra en los alrededores de lasciudades, generalmente zonas cuyo uso alternativo es la actividad agrícola. También se incluye la conversión de terrenos previamente utilizados en propiedad vertical, que se destinan gradualmente a la propiedad horizontal, y de terrenos dedicados a uso industrial o comercial. En la oferta de terrenos para el mercado de los estratos A y B influye principalmente su ubicación en zonas residencialesde determinadas características.
Legislación referida a la adjudicación de terrenos y cambio de zonificación. Trámites muy engorrosos y largos para la adjudicación de extensiones de terreno de propiedad del Estado, así como para el cambio de zonificación, pueden restar atractivo a potenciales zonas de desarrollo urbano.
Acceso a infraestructura básica. Un aspecto importante para...
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