Características y descripción del mercado inmobiliario y del sector de la construcción.

1. Características y descripción del mercado inmobiliario y del sector de la construcción

1.1 BIENES INMUEBLES:

Que son los bienes inmuebles:

Los bienes inmuebles son el resultado de procesos constructivos que tienen lugar generalmente en entornos urbanos. Se destinan a albergar innumerables actividades humanas, como son la vivienda el comercio, la enseñanza, la sanidad, actividadesfabriles, etc. Existe una tipología de bienes inmuebles muy variada: solares urbanos, edificios de todo tipo y condición tales como viviendas, garajes, bajos comerciales, hoteles, centros comerciales y de ocio, etc.

Características de los bienes inmuebles:

a) Su localización fija o inmovilidad es la característica más relevante y específica de este tipo de bienes. A pesar de ello sufuncionalidad y valor económico cambian con el paso del tiempo debido a muchos aspectos. Sus modificaciones del entorno o cambios en la estructura urbana pueden beneficiar o perjudicar a los bienes inmuebles ya existentes.

b) Su alta durabilidad es otra característica diferencial de los bienes inmuebles. Estos tienen una alta capacidad para permanecer en el tiempo manteniendo su estructura y formascaracterísticas.

c) Su alta versatilidad, entendida como la posibilidad de ser utilizados en usos alternativos y, por lo tanto, por tener una importante capacidad de adaptación a situaciones cambiantes.

d) Su heterogeneidad. Cada bien inmueble es único y diferente del resto. Estas diferencias pueden deberse a la superficie, distribución, altura, orientación, etc.

e) Presenta distintos nivelesde maduración dando lugar a distintos submercados.

(tabla 1)

Los tres primeros niveles del cuadro dan lugar a la cadena de producción suelo - edificación - inmueble de primera ocupación y aportan los bienes inmuebles terminados a lo que se conoce como mercado primario o de primera ocupación. Los mercados secundarios son mercados de bienes de segundo uso o segunda ocupación.

Al pasar eltiempo las vidas físicas y/o funcional del inmueble se agotan si el inmueble entra en desuso, quedando fuera del mercado. Entonces puede aparecer la rehabilitación que es el último nivel de producto inmobiliario. Este proceso recupera el inmueble transformando la obsolencia en actualidad. Transformando un producto que estaba fuera de mercado en un producto de mercado.

El mercado inmobiliario estaformado por multitud de submercados en los que operan productos inmobiliarios que coinciden en la localización y en la finalidad de uso.

1.2. El sector de la construcción:

Que es el sector de la construcción:

"Es el conjunto de empresas cuya actividad consiste en ejecutar directamente obras completas o partes de ellas, tanto de edificación como de ingeniería civil o industrial."(Fundación Laboral de la Construcción, 2006: p.16)

Actividades productivas del sector:

Se agrupan en función del tipo de obra realizada:

a) Edificación residencial: Se refiere específicamente a la construcción de viviendas unifamiliares y plurifamiliares.

b) Edificación no residencial: Es la construcción de edificios no dedicados a vivienda como son hospitales, teatros, estadios, centros deenseñanza, empresas, centros comerciales, etc.

c) Rehabilitación y mantenimiento: Actividades que se realizan en edificios residenciales o no

d) Obra civil: Se refiere a la construcción y mantenimiento de infraestructuras diferentes a la edificación como carreteras, presas, canales, aeropuertos, puertos, ferrocarriles, línea de metro, etc.

(Tabla 2)

Esta tabla muestra el peso de laproducción de cada una de las actividades en el sector de la construcción en Europa y en España.

Características del sector de la construcción:

La importancia de la construcción en la economía tiene su base en tres características fundamentales: su tamaño, su consideración como bien de inversión y su dependencia del sector público.

a) Importancia sobre el conjunto de la economía: La...