Contratos traslativos del dominio y la propiedad

TEMA 16
Contratos traslativos
Del dominio o propiedad

16.1 Requisitos del contrato de compraventa:

Los contratos son instituciones fundamentales en los que se dan cita los derechos reales y los de crédito. Los primeros en los que se piensan son en los translativos del dominio, a titulo oneroso, es decir, a cambio de una cosa, por razones de comercio.Tenemos varios contratos que han ido apareciendo en diversos momentos a lo largo de la historia y que se encuentran en el derecho romano y en el contemporáneo, y este caso nos centraremos en los requisitos del contrato de compra venta.

Como dice el Digesto en el libro 18, 1, 1, pr:

“Origo emendi vendedique a permutationibus coepit”

Esta frase podría interpretarse como que el origenhistórico del contrato de compraventa se encuentra en la permuta, que todavía subsiste hoy.

Se remonta a una primera época histórica, a la época de la economía agraria, en la que la familia es una unidad autosuficiente y era extraño el intercambio de bienes. Sin embargo como dice, vemos una primera situación de convenio en el intercambio de las cosas a través de la permuta (o trueque).

La“permutatio” tenía una serie de inconvenientes: en primer lugar necesitamos que una de las partes tenga un excedente de producto, y en segundo lugar ha de darse otro requisito, que ese excedente del producto se una al déficit de otro, y ha de darse la coincidencia de que entre ambas partes se de una relación entre esos factores, un interés común entre un bien ante otro.

Y dice el jurista:
Pero en unmomento mas evolucionado del comercio, se tiende a buscar un tercer bien, que sea del interés de todos, y este podría utilizarse siempre como medio de cambio. Y se dice, en una primera época se encontró este producto intermediario en las cabezas de ganado, por la gran importancia de la economía agraria, pero el dinero (cuya primera denominación es pecunia), será así, pecus (el ganado) elantecedente del dinero.

A medida que avanza el comercio se acude al metal, que puede ser bronce o plata, y entonces en la “mancipatio” se utilizan esos trozos de metal.

Y tras ello se dice, que con el paso de tiempo aparece un modo de pago mucho mas evolucionado, el syngraphae, en el cuál el banquero emite un documento que va a pagar una determinada cantidad en una fecha, que solían ser al portador yque también por ello se utilizaban como moneda de cambio, y que bien podría ser el antecedente de los billetes.

Y finalmente aparece la compraventa ó “emptio venditio”. El intercambio de la cosa por dinero, es un contrato que viene del derecho internacional privado y que tiene una serie de ventajas. Pero, así como la mancipatio acabo por desaparecer, la permutatio subsistió, aunque lacompraventa tuvo una gran importancia no hizo que desapareciera la permuta.

Desarrollo histórico de la compraventa:

Se dice que la permuta y el contrato de compraventa coexisten pero tienen una serie de diferencias: la permutatio que también ha ido modernizándose se ha convertido por una parte en un contrato que al igual que la compra venta es un contrato consensual, en el acuerdo de cambiar unacosa por otra y que da la obligación de cumplir ese cambio, y se admite que la permuta sea consensuada. Se rige casi con las mismas normas que la compra venta, excepto el uso de dinero, pero que es asimilable en la compra venta.[1]

Sin embargo, cabe destacar que la compraventa no es asimilable a la permuta real, que se rige por el contrato do ut des. Dice nuestra jurisprudencia que es muyfrecuente que para evitar que se encarezca el precio de la vivienda, el propietario del suelo a edificar, en lugar de cobrárselo al promotor, le ceda el suelo a cambio de una o varias viviendas o locales. Analizando esta permutatio real, es un contrato innominado do ut des.

Esta introducción nos dice que hay varios cambios hasta llegar a la compra venta, diferentes contratos que son traslativos....