derecho de obligaciones y contratos

PRACTICA 6 11 MARZO

CASO PRÁCTICO

D. José Luis y D. Álvaro se encontraban ligados por un contrato verbal de arrendamiento urbano, al menos, desde 1967, que se regía por la LAU de 1964, y en concreto por la prórroga forzosa de su art. 57.
En 1991, D. José Luis, el arrendador, hizo saber al arrendatario, D. Álvaro, que le interesaba hacer un cambio de inmueble arrendado, pues el que éste veníahabitando, situado en la planta baja del edificio, le interesaba para ampliar su negocio. Le ofrecía otro inmueble muy similar situado en el primer piso del mismo edificio. El arrendatario accedió y el arrendamiento siguió desde entonces en los mismos términos que hasta ese momento.
El 22 de febrero de 1999, Dª Leticia notificó a D. José Luis el fallecimiento de su padre y que ella quedabasubrogada en el mencionado contrato de arrendamiento. El 4 de noviembre de ese mismo año, D. José Luis preavisó fehacientemente a Dª Leticia, con más de un mes de antelación, para que el próximo 31 de diciembre entregara la vivienda arrendada. Dª Leticia se opuso alegando que ella se había subrogado en el contrato que ligaba al arrendador con su padre desde, al menos, 1967, al que resultaba de aplicaciónla prórroga forzosa de la legislación del 64, salvadas las especialidades que establece en la actualidad la LAU de 1994, por lo que no estaba obligada a abandonar la vivienda.
D. José Luis alega que el acuerdo de 1991 por el que se había cambiado la vivienda arrendada suponía un nuevo contrato de arrendamiento al que resultaba aplicable el Real Decreto Ley 2/1985, por el que los arrendamientos deviviendas celebrados a partir entonces tendrían la duración que libremente estipularan las partes, sin que les fuera de aplicación el art. 57 de la legislación de 1964.
¿Ha tenido lugar una novación en sentido extintivo, o meramente modificativo?

Para resolver este supuesto de hecho en necesario partir de la capacidad de las partes para modificar la relación obligatoria en virtud del principio dela autonomía de la voluntad. Este cambio se produce bien cuando se alteran los elementos estructurales de la obligación (objeto, sujeto o circunstancias) bien cuando afecta a su contenido, causa o función. Así pues, la cuestión se centra en precisar qué supone el cambio, es decir; si toda la alteración de una relación obligatoria implica la creación de una nueva que sustituya a la anterior, o sies posible admitir la supervivencia de esta última aunque con la modificación introducida. Es aquí donde entra en juego la doctrina de la novación.
En nuestro ordenamiento jurídico se prevé la existencia de la novación, bien con carácter extintivo de la obligación (art. 1156), bien como supuesto modificativo.
Art. 1203: Las obligaciones pueden modificarse:
1. Variando su objeto o sus condicionesprincipales.
2. Sustituyendo la persona del deudor.
3. Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor.

Para trazar la frontera entre ambos supuestos, es importante tener en cuenta el artículo 1204 del Código Civil, que establece que: “para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todopunto incompatibles”.
Una vez determinados ambos supuestos, es importante la doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia núm. 790/2011 de 4 abril), que afirma que “para que exista novación objetiva del contrato, es preciso que el animus novandi (voluntad de novar) sea expresado por las partes de forma inequívoca. Así, la STS de 18 de marzo de 1992 establece que «la institución de la novación representaen términos generales un cambio en la relación negocial obligatoria, que cuando es esencial y de manera muy primordial, porque así expresamente se recoja en el nuevo convenio el «animus novandi» [voluntad de novar] de las partes interesadas que lo introducen, tiene consideración de extintiva (artículos 1203, 1204 y 1207 del Código Civil ) la que en todo caso han de declarar expresamente los...