El arrendamiento - peru

13.- PREFERENCIA EN EL ARRENDAMIENTO

Si un mismo propietario arrienda dentro de un corto tiempo un bien a distintas personas, crea una confusión de derechos, lo que se resuelve de acuerdo al art. 1670 del C. C, que dice:"Cuando se arrienda un mismo bien a dos o más personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al queha empezado a poseerlo. Si ninguno a empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta".
En la cúspide de la preferencia está el que ha inscrito el contrato en el Registro de Propiedad Inmueble, cualquiera que sea el tiempo del contrato, debido a que si bien el arrendamiento no es solemne, la prácticaobliga hacer el contrato por escritura pública e inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Luego viene la vinculación de la persona en la que no hay inscripción. El que posee, ha ganado mucho y por tanto tiene preferencia sobre el que tiene la escritura pública no inscrita. La posesión en un bien inmueble está en el segundo lugar; pero en bienes muebles, es la primera que da lapreferencia.

Por último, si se presentan situaciones en que no hay inscripción ni posesión, se da preferencia al arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta, o sea en este orden:

1o Inscripción en el Registro de la Propiedad
2o Posesión
3o Documento de fecha cierta.
4° Documento de fecha anterior.

14.- ARRENDAMIENTOFINANCIERO

Es aquel arrendamiento en que el arrendador arrienda un determinado bien a cambio de un pago por el uso de dicho bien por parte del arrendatario, con una opción a la finalización del arrendamiento para adquirirlo a un precio previamente convenido.

Esta figura está contemplada en el art. 1677, que dispone que el contrato de arrendamiento financiero, debe regirse por su legislación especialy supletoria.
La legislación especial de esta modalidad de contrato de arrendamiento, es el Decreto Legislativo N° 299 de 26 de julio de 1984 y las normas supletorias, los arts. 1419 a 1425 del C. C., que se refieren al contrato de opción, como una de las formas de los contratos preparatorios, en cuanto sean aplicables.

Este contrato también se le denomina Leasing y es referido en formaaparte, conjuntamente con los denominados contratos modernos.

15.- OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Estas son obligaciones legales, ya que paralelamente existen obligaciones convencionales que son ilimitadas:

1.- Preceptúa el art. 1678 del C. C. que el arrendador está obligado a efectuar la entrega de la cosa con todos sus accesorios, en el lugar, plazo y estado convenidos. Esta obligación es tanimportante como la que corresponde al vendedor frente al comprador en la compraventa.

"La entrega del predio constituye al cumplimiento del deber jurídico primario que corresponde al propietario"92.

Esta entrega no basta, sino que debe ser hecha de acuerdo con las obligaciones pactadas y en el tiempo convenido.
La cosa debe estar en condiciones de servir, de lo contrario funciona la acciónredhibitoria.

El momento de la entrega está sujeto al pacto, pero si no se ha especificado, el Código establece que debe ser de inmediato (segunda parte de art. 1678).

Al producirse la entrega, hay un fenómeno de enorme importancia que es la existencia de una presunción juris tantum, en virtud de la cual, si el arrendatario recibe la cosa sin reserva, se presume que está en aptitud deservir. La presunción puede suponer prevalencia de la verdad legal sobre la real, pero si no se prueba que estaba en mal estado (estándolo), la ley presume que estaba en buen estado.

De allí que, antes de recibir un bien en arrendamiento, hay que probarlo si funciona adecuadamente. Para el caso se aplica el art. 1679 que dice: "Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de...