Hipotecas

*CONCEPTO:
Surgió en la antigua Roma, como evolución del contrato de prenda. La prenda se aplicaba tanto a bienes muebles como inmuebles pero requería el traspaso del a posesión del bien acreedor, lo que se dificultaba en el caso de bienes que el deudor necesitara para su trabajo. Por ejemplo en los arrendamientos de terrenos rurales, si los bienes dados en garantía eran los instrumentos delabranza, y el deudor debía entregarlos a su acreedor, no tenia luego como pagar el arriendo, ya que a esas herramientas las necesitaba para trabajar. Por esa razón surgió la hipoteca, que permitió al deudor conservar en su poder los bienes dados en garantía de una deuda, de los que solo tomaría en posesión el acreedor si el deudor no cumplía con la prestación debida.
La hipoteca es una garantía realconstituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a este, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado d preferencia establecido por la ley.
La hipoteca como derecho real de realización de valor, permite al acreedor hipotecario someter el bien hipotecado a venta forzosa, normalmente mediante subasta judicial,con el fin de hacerse pago de la deuda con el producto obtenido del bien realizado.
La hipoteca es una forma de garantía muy eficaz y por ello es mayoritariamente usada por la entidades financieras de crédito, en sus prestamos hipotecarios, y por cuya confianza se ha propiciado un notorio desarrollo del crédito territorial.

*CONTRATOS:
La hipoteca es un contrato unilateral, que generaobligaciones solo para el deudor hipotecario; y formal. Debe hacerse por escritura pública, que contenga todos los datos del acreedor y deudor, los datos de la obligación principal, los datos del inmueble dado en garantía, y la cantidad cierta del monto adeudado. Tiene efectos contra terceros, a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad, con efecto retroactivo al día de su constitución,siempre que la inscripción se haya realizado dentro de los seis días del otorgamiento de la escritura hipotecaria.
El orden de prelación en el cobro de los créditos por parte de los acreedores es igual que en el derecho romano por orden de inscripción pero se establece la salvedad, de que de común acuerdo entre deudor y acreedor, el primero, se reserve el derecho de inscribir con posterioridad unahipoteca de grado preferente, especificando su monto. Los efectos de la inscripción duran veinte años, si antes no se pide su levantamiento por la cancelación de la deuda principal, o el remate del bien, o se pide su renovación antes del vencimiento. La hipoteca también termina por la renuncia del acreedor constando ésta en escritura pública.
Es un derecho real de garantía, o sea, que establecepor acuerdo entre las partes una relación directa entre el acreedor y un inmueble de propiedad del deudor, que pasa a su posesión, quedando en ese momento perfeccionado el acuerdo, mientras dure la relación obligacional de la deuda principal.
La hipoteca es ante todo un derecho real de realización de valor, y como tal derecho real, se halla investido de la reipersecutoriedad, pero nace de uncontrato, de modo que en el instante inicial, antes de su inscripción en el Registro de la propiedad, con la cual nace y adquiere la condición de derecho real eficaz frente a terceros, la hipoteca es un contrato. Las características en una y otra situación se resumen en las siguientes.

Como contrato:
Es un contrato nominado o típico, ya que se encuentra reglamentado en la ley.
Es un contratounilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garantía. El acreedor no contrae obligación alguna.
Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura (préstamo o crédito).
Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia...