La estructura económica y financiera de un hotel

La estructura económica y financiera de un hotel promedio

Introducción
Cuando se prepara un proyecto hotelero es útil primero hacer unos estimados gruesos que sirvan para estimar un perfil o un documento tentativo que sería muy parecido a una hipótesis. Para ese objetivo es necesario conocer los parámetros básicos de un hotel promedio, a los fines de calcular la posible inversión por rubros,la posible tarifa para la venta de las habitaciones, la capacidad de trabajo y el perfil del hotel, el posible financiamiento de la inversión, las depreciaciones de los activos, la posible venta departamental, los costos y gastos operativos y generales,  y el posible flujo de caja que sería la base para realizar la evaluación de la rentabilidad hotelera.
Inversión posible
Podemos establecer queel tamaño medio de un hotel pequeño puede ser de digamos 10 habitaciones. Con este dato podemos estimar la posible inversión total para un proyecto de un hotel de ese número de habitaciones al multiplicar por US$ 1500, es decir :
10 x US$ 1500 = US$ 15000
Tarifa media estimada
A partir de esa inversión total podemos hacer algunas estimaciones aproximadas. Por ejemplo la posible tarifa media acobrar por habitación podría ser el 0.25% haciendo un cobro de $ 37.50 por habitación.
Capacidad instalada y capacidad usada : perfil hotelero
Empíricamente los hoteles estarían de acuerdo que una capacidad media al año, considerando la estacionalidad, podría ser del 63% de la capacidad total instalada. Si este dato fuese aceptable entonces podemos obtener el perfil de este posible hotel de estamanera :
10 habitaciones x 0,63 x 365 noches al año = 2299.5 habitaciones al año vendidas
2299.5 habitaciones al año x US$ 37.50 = US$ 86231.25 venta anual de habitaciones.
Suponiendo que la doble ocupación media de este hotel sea igual a 1,8 personas por habitación, entonces el número total de usuarios-noches o sea las pernoctaciones totales se ubicarían en : 2299.50 x 1,8 = 4139usuarios-noches- año
La experiencia indica que en un hotel de esta categoría (digamos 2 estrellas) es posible que el 70% de los alojados sean turistas y el 30% restante visitantes por otros tipos de viajes  y además que los visitantes por motivo turismo pueden tener una estadía media de más o menos 5 noches y los otros visitantes una estadía media mayor digamos 10 noches, lo cual nos daría como resultadoque la estadía media pesada sería igual a : 7 x 0,70 = 4,9 y 10 x 0,30 =3,0, lo cual nos indicaría que es posible que la estadía media de todos los clientes pueda ubicarse en : 4,9 + 3,0 = 7,9 noches. Si esto fuese así, entonces el número total de visitantes que pueda captar este hotel al año sea igual a : 4139 usuarios-noches-año entre 7,9 estancia media = 524 usuarios al año.
Estructura de losactivos a invertir
Este posible hotel de 10 habitaciones y con una inversión de acondicionamiento medio total de más o menos US$ 15000, seguramente se nos presente con una estructura de sus activos invertidos de esta manera :
Acondicionamiento de pisos x hab US$ 50.00 x10 = 500.00
Construccion de baños por hab US$ 600.00x10 = 6000.00
Mobiliario por habUS$ 200.00x10= 2000.00
Ropa de cama y toallas por hab US$ 50.00x10 = 500.00
Instalaciones eléctricas por hab US$ 20.00x10 = 200.00
Implementacion de recepción y lobby US$ 2000.00
Implementacion Desayunador US$ 1500.00
Acondicionamiento areas libres US$ 500.00
Aporte propio yaporte crédito
Los hoteleros acostumbran a negociar con los banqueros un préstamo o un crédito de al menos el 60% de la inversión total, a fin de dejar el 40% restante para inversión patrimonial o capital propio.
En este caso el integro del acondicionamiento se hará con aporte de capital propio
El estimado de ventas
Un hotel de este tamaño y de estas características que pueda vender al año en...