Mercados inmobiliarios- modelización de los precios

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UNIVERSIDAD DE CÓRDOBA
DEPARTAMENTO DE ESTADÍSTICA, ECONOMETRÍA, I. O. Y ORGANIZACIÓN DE EMPRESAS (ÁREA DE ORGANIZACIÓN DE EMPRESAS)

TESIS DOCTORAL

“MERCADOS INMOBILIARIOS: MODELIZACIÓN DE LOS PRECIOS”

Directores:
Prof. Dr. D. José Mª Caridad y Ocerin Profª. Drª. Dña. Nuria Ceular Villamandos Prof. Dr. D. Ricardo Veroz Herradón

Doctoranda:
Julia M. Núñez Tabales

Córdoba, 2007 DEPARTAMENTO DE ESTADÍSTICA, ECONOMETRÍA, I. O. Y ORGANIZACIÓN DE EMPRESAS

ÁREA DE ORGANIZACIÓN DE EMPRESAS

TESIS DOCTORAL

Departamento de Estadística, Econometría, I. O. y Organización de Empresas
Aptdo.3048 E14080 Córdoba

MERCADOS INMOBILIARIOS: MODELIZACIÓN DE LOS PRECIOS
Tesis doctoral presentada por Julia M. Núñez Tabales en satisfacción de los requisitos necesarios paraoptar al grado de Doctor por la Universidad de Córdoba. Dirigida por los Profs. Dres. D. José María Caridad y Ocerin, Dña. Nuria Ceular Villamandos y D. Ricardo Veroz Herradón.

Vº. Bº. de los Directores

Prof. Dr. D. José Mª Caridad y Ocerin

Profª.Drª.Dña.Nuria Ceular Villamandos

Prof.Dr. D.Ricardo Veroz Herradón

La Doctoranda

Julia M. Núñez Tabales

Córdoba, Junio de 2007 AGRADECIMIENTOS
A los Dres. D. José María Caridad y Ocerin, Dña. Nuria Ceular Villamandos y D. Ricardo Veroz Herradón, directores de la presente tesis, por su dedicación, entrega y sus constantes y valiosas aportaciones en el desarrollo de este trabajo. A mis compañeros del Departamento de Estadística, Econometría, Investigación Operativa y Organización de empresas de la Universidad de Córdoba por susconocimientos transmitidos, recomendaciones y consejos para la elaboración de este documento. Al Grupo Inmobiliario Barin S.L. y a aquellos agentes de la propiedad inmobiliaria que han colaborado con la Universidad de Córdoba para posibilitar la realización del presente estudio. A Francisco José, a mis padres, a mi hermana y a toda mi familia por su ayuda, apoyo y comprensión para sacar adelanteeste proyecto. A mis amigos y amigas por haberme dedicado unas palabras de aliento cuando más las necesitaba.

ÍNDICE
PRÓLOGO ...............................................................................................................................I

CAPÍTULO 1: INTRODUCCIÓN 1.1. LA CONSTRUCCIÓN COMO MOTOR DE LA ECONOMÍA .....................................................3 1.2. SECTORDE LA CONSTRUCCIÓN, MERCADO INMOBILIARIO Y DE LA VIVIENDA ................9 1.3. LA VALORACIÓN DEL INMUEBLE 1.3.1. Valor de mercado y precio ...............................................................................14 1.3.2. Tipos y procedimientos de valoración..............................................................15 1.4. CARACTERIZACIÓN DE LA VIVIENDA COMO BIEN............................................................17 CAPÍTULO 2: EL MERCADO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA 2.1. ESTRUCTURA DE LA DEMANDA DE VIVIENDA 2.1.1. Demanda de vivienda y posibles usos...........................................................25 2.1.2. Determinantes de la demanda de vivienda....................................................26 2.2. ESTRUCTURA DE LA OFERTA DE VIVIENDA 2.2.1. La rigidez de laoferta-precio........................................................................49 2.2.2. Estructura de costes ......................................................................................51 2.2.3. Financiación y fiscalidad ..............................................................................56 2.2.4. Evolución del parque de viviendas...............................................................56 2.3. INTEGRACIÓN DEL MERCADO Y FORMACIÓN DE PRECIOS 2.3.1. Relevancia y fuentes de estudio del precio de la vivienda............................71 2.3.2. Descripción de la evolución de los precios...................................................74 CAPÍTULO 3: MÉTODOS TÉCNICOS DE VALORACIÓN INMOBILIARIA 3.1. MÉTODOS EN LOS QUE SE SUSTENTAN LAS NORMATIVAS DE VALORACIÓN...
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