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GM Consulting Empresarial, S.L Asesoría y Abogados www.gmempresarial.com  “ Soluciones de Ley a su alcance ”

                                                                                                      ASPECTOS FISCALES: ALQUILER CON OPCION DE COMPRA             El contrato se compone de dos negocios jurídicamente independientes, pero vinculados el uno al  otro  ya  que  el ejercicio  del  segundo,  la  opción  de  compra,  lleva  inexorablemente  a  la  finalización  del  primero, el alquiler. Por tanto,   a) Contrato de arrendamiento  regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos.  b) La opción de compra regulada por nuestro derecho civil establecido en el Código Civil.    La  suma  de  ambos  establece  un  derecho  a  favor  del  inquilino‐optante  a arrendar  el  inmueble  durante un determinado periodo de tiempo a cambio del pago de una renta y una opción a adquirir el  activo inmobiliario por un precio cierto y durante un plazo previamente pactado entre las partes.    La actual regulación que sobre la fiscalidad de estos contratos se establece afecta especialmente a  los  arrendamientos  con  opción  de  compra  establecido  sobre viviendas,  en  los  que  la  imposición  indirecta recaerá sobre la persona física que tendrá la consideración de consumidor final y para quién el  coste  del  Impuesto  sobre  el  Valor  Añadido  (en  adelante  IVA)  representará  un  encarecimiento  en  el  precio  del  alquiler  de  la  vivienda  que  hará  a  este  tipo  de  contrato  más  gravoso  que  el  contrato  de alquiler sin opción de compra (que estaría exento de IVA).  Es relevante indicar que mientras que en la Ley de Arrendamientos Urbanos el alquiler de viviendas  tiene  una  duración  mínima  y  obligatoria  de  cinco  años,  la  opción  de  compra  puede  pactarse  por  un  plazo inferior, pero ello no obsta a que el inquilino tiene el derecho, en cualquier caso, a permanecer en el inmueble hasta la finalización del contrato de arrendamiento.   a) FISCALIDAD          La  situación  fiscal  de  estos  contratos  ha  mejorado  últimamente,  aunque  no  se  puede  dar  por  conseguida  la  neutralidad  impositiva  con  la  compraventa,  de  tal  forma  que  esta  vía  de  adquisición  de  una vivienda no perjudique ni al vendedor ni, mucho menos, al inquilino‐adquirente de la vivienda.        a.1) Criterios anteriores de la Dirección General de Tributos         a.1.1) Contrato de Alquiler  (Exento de IVA, como regla general)       Respecto  al  contrato  de  arrendamiento  de  vivienda,  está  sujeto  y  exento  de  IVA,  salvo  en  contadas excepciones, y por tanto, el inquilino de la vivienda no soportará sobre el alquiler imposición alguna. Sin embargo, ello supone que el propietario del inmueble, no tendrá derecho a la deducción  del IVA pagado por ese inmueble, salvo en la parte que le pueda permitir, en su caso, la aplicación de la  regla de prorrata.         a.1.2) Opción de Compra (Sujeta al IVA, lo constituye es un empresario sujeto pasivo del IVA)  La opción de compra se configura como una prestación de servicios que, en la medida en que  

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                                                                                                      sea  realizada  por  un  sujeto  pasivo  del  impuesto,  estará siempre  y  en  todo  caso  sujeta  al  IVA  al  tipo  general, es decir, al 16% y ello con independencia del bien sobre el que se constituye el derecho. Por  tanto, se deberá repercutir IVA, tanto si se trata de un bien cuya posterior transmisión esté sometida a  IVA como si no lo está. El hecho de que se ejerciera o no la opción de compra no afectaba para nada al ...
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