Prehorizontalidad o fideicomiso

Una persona titular de un terreno o fracción, desea desarrollar un emprendimiento.-
Otra persona, decide adquirir un bien de dicho emprendimiento.-
Puede tratarse de un edificio o una fracción detierra para ser sometida al régimen de la ley 13.512, o un fraccionamiento de tierra en lotes.
¿ De qué manera se encuentra mejor resguardada la inversión, tanto del propietario-constructor y ladel adquirente? Prehorizontalidad (ley 19.274) o Fideicomiso (ley 24.441)?

De un excelente trabajo expuesto por el Esc. Marcelo De Hoz, extraído de una publicación de la Academia Argentina delNotariado en 1995, titulado “Contrato de fideicomiso inmobiliario aplicable a unidades funcionales en construcción”, extrajimos muy interesantes conclusiones que trataremos de sintetizar.PROPIETARIO/FIDUCIANTE

1) En el régimen de Prehorizontalidad (RPH) el propietario, al afectar el inmueble, sigue siendo su dueño, pero con un derecho restringido, no pudiendo cambiar el destino para el cual seafectó.
En el fideicomiso (FC), el dueño se desprende de la propiedad a favor del fiduciario quien adquiere un DOMINIO IMPERFECTO (art.2662 C.C.) del que también surgen limitaciones, tales como darcumplimiento al objeto del mismo, a la continuación sin fin de los efectos del contrato hasta que se cumplan las condiciones estipuladas. Aunque sí podrá hipotecar o disponer del bien, para elcumplimiento de sus obligaciones.
En ambos supuestos se requiere la publicidad registral.

2) Dentro del RPH, el propietario debe cumplir obligatoriamente con una serie de requisitos enumerados en laley, (planos, proyectos, etc.)
En el FC, éstos requisitos no son obligatorios.

3) En el RPH el propietario debe dar cumplimiento a un elevado número de obligaciones, fundamentalmente en elcontenido de los contratos de venta a los adquirentes, comunicar el estado de la obra, etc.; y su incumplimiento acarreará las sanciones y penas que prevé la misma ley.
En el FC hay también deberes a...