Preoridad Registral

PRIORIDAD REGISTRAL

El Principio de prioridad en la Ley Nacional Registral Inmobiliaria de la Republica Argentina
Número de revista : 30

Eleonora Casabé
La Ley Nacional Registral Inmobiliaria de la República Argentina (Ley 17.8011) recoge en su articulado gran parte de los llamados “principios registrales”, los que, al decir de Roca Sastre, son direcciones fundamentales que informan ladisciplina estudiable y sirven para resolver los problemas concretos que se presentan.
Entre aquellos incluidos claramente en la norma legal se encuentra el llamado principio de prioridad registral.
Éste es uno de los principios rectores en la materia y se legisla basicamente en los artículos 5, 19 y 25 de la mencionada Ley2.
El efecto que deriva de la registración es el otorgamiento deldenominado rango registral.
Este efecto fundamental se resume en la expresión PRIOR TEMPORE POTIOR IURE (primero en el tiempo, mejor en el derecho), esto es se prefiere una situación jurídica a otra, sea por incompatibilidad o por oponibilidad y se complementa con la inscripción que se efectúa en orden cronológico.
Pero la ley argentina ha articulado su sistema registral inmobiliario en base a reservasde prioridad que conforman uno de los sistemas más perfectos y que permiten, en base a esa construcción, proteger desde el negocio en gestación hasta la concreción del documento que accede al registro para posicionarse libre de trabas, restricciones o impedimentos.
"La certificación solicitada por el notario produce la denominada “reserva de prioridad” para el acto dispositivo que se indique enla solicitud, siempre que se utilice dentro del plazo de validez del mismo"
Conforme al artículo 5°, las escrituras públicas que se presenten para su inscripción dentro de los cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas desde su instrumentación.
Esta previsión complementa la del artículo 25 de la ley que establece que expedida una de las certificacionescomprendidas en los artículos anteriores, el registro tomará nota en el folio correspondiente y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de vigencia, más el plazo del artículo quinto antes referido, sin la advertencia acerca de las certificaciones anteriores.
¿Cómo juega entonces la prioridad en estos casos?
La certificación solicitada por el notario como información primordial paraautorizar escrituras de constitución, modificación o trasmisión de derechos reales, y que consigna el estado jurídico de los bienes, produce la denominada “reserva de prioridad” para el acto dispositivo que se indique en la solicitud, siempre que se utilice dentro del plazo de validez del mismo, el que variará según sea solicitado para documento autorizado por funcionario con domicilio legal en laciudad asiento del registro (quince días), en el interior de la provincia o territorio (veinticinco días) o fuera de la provincia, territorio o Capital Federal (treinta días).
La presentación del certificado genera a favor de quien requiera la inscripción en el plazo legal establecido en el artículo 5°, una anotación preventiva.
Por una ficción legal, la situación jurídica informada en elcertificado, es mantenida a favor del documento para el cual fue solicitado, siempre que el mismo ingrese al registro dentro del plazo legal establecido.
La posición registral queda reservada desde el momento mismo de la expedición del certificado, siempre que se respeten los plazos legales establecidos, esto es, utilización del certificado e ingreso del documento a inscribir de acuerdo a ley.
Laprioridad se retrotrae a la fecha de emisión del certificado porque es a partir de ese momento que se produce el mantenimiento de la inmutabilidad de la situación jurídica existente.
Las ventajas de esta institución típicamente argentina, han sido puestas de manifiesto reiteradamente pues el tráfico jurídico se ve claramente resguardado.
Téngase en cuenta asimismo que en un régimen de derechos...