Publicidad y registro

Publicidad y Registro  
            I.- PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES.
            § Concepto.- Funciones de la Publicidad.- Tipos.-
            Indica Marina Mariani de Vidal, que “revistiendo los derechos reales el carácter de absolutos, es decir, debiendo respetarse por todos, es menester que ellos sean conocidos, y ese conocimiento se cumple a través de su publicidad”.
La publicidadcumple, además, una importante función en orden al comercio jurídico y al desarrollo del crédito, dado que permite conocer el estado patrimonial del titular, beneficiando de este modo no sólo a éste sino a toda la sociedad.
En el ámbito de los derechos reales la misma puede hacerse efectiva de distintas maneras. Y así nos encontramos, por ejemplo, por un lado, con la llamada publicidad natural,posesoria o traditiva que se concreta con la entrega material de la cosa objeto del derecho (sistema adoptado originariamente por Vélez en nuestro código Civil, salvo en materia de hipotecas). Y por el otro, con la que se cumple a través de la inscripción de los actos relativos a los derechos reales en registros creados al efecto, denominada publicidad registral.
Señala Borda que en el EstadoModerno la registración de los derechos reales está tomando una importancia siempre creciente. Es que los registros y en especial los de la propiedad, satisfacen múltiples necesidades que conviene puntualizar:
a) En primer término, los inmuebles y los muebles de relevancia económica son una importante fuente impositiva; un correcto registro permite identificar a los titulares de dominio y demásderechos reales, así como verificar las transmisiones también gravadas.
b) El Estado Moderno está atento al régimen de la propiedad de la tierra, vigila su producción, combate los latifundios y minifundios. Todo ello requiere inexcusablemente una apropiada registración.
c) La planificación está en la médula del Estado Moderno; y ella se funda en una completa información que en materia de propiedadsólo pueden brindarla los registros y catastros.
d) Los registros constituyen, además un régimen de publicidad que permite a terceros adquirentes de derechos reales sobre un bien conocer el estado en que ese bien se encuentra, quién es su dueño, qué derechos lo gravan.
e) De igual modo, permiten conocer con facilidad el patrimonio de una persona, impidiendo la ocultación de bienes en perjuiciode los acreedores, a quienes los registros les facilitan el embargo de los bienes del deudor.
d) Desde el punto de vista del propietario, clarifica sus derechos y en algunos sistemas (no en el nuestro) lo pone a cubierto contra cualquier defecto del título de adquisición.
 
II.- DISTINTOS SISTEMAS DE PUBLICIDAD.-
 
Siguiendo a Marina Mariani de Vidal podemos clasificar a los distintosordenamientos que existen al respecto de la siguiente forma:
 
A)           Sistemas No Registrales:
La publicidad se cumple no a través de la inscripción en registros sino por otros medios.
Así, en el sistema francés originario del Código Civil (anterior a la ley hipotecaria de 1855), donde las transmisiones de derechos reales quedaban perfeccionadas por la sola celebración del contrato.
Losinconvenientes derivados de este sistema -puestos de manifiesto por nuestro codificador en la nota al art. 577 del Código Civil, especialmente en su 3ª parte, a cuya lectura remitimos- se hicieron sentir en la propia Francia, por lo que en el año 1855 se sancionó una ley que modificó sustancialmente el régimen conforme veremos al estudiar el sistema francés.
Debido a ello es justamente que Vélez adoptala tradición como medio de publicidad, que saca a su entender de las sombras en que se encontraba sumida la creación de los derechos reales según el derecho francés, y los pone de manifiesto a toda la sociedad, a través de la realización de actos materiales sobre la cosa, que son necesarios a los efectos de la consumación de aquélla.
 
B)           Sistemas Registrales:
Si bien la tradición...