superficie y servidumbre









































Nuestra recompensa se encuentra en el esfuerzo y no en el resultado. Un esfuerzo total es una victoria completa.
- Mahatma GandhiTITULO I: DERECHO DE SUPERFICIE

1. ANTECEDENTES HISTORICOS

El origen histórico del derecho de superficie se encuentra en Roma; en sus inicios, por la protección dada por el Pretor1. Más tarde, en la época post clásica, susperfiles se encontraban ya totalmente establecidos, sin confundirse con el dominio2.

El origen del derecho de superficie se encuentra en las concesiones ad edificandum3 del suelo público romano, conocidas ya en la época republicana. Posteriormente, esas concesiones fueron utilizadas por los privados. Sin embargo, en ningún caso el concesionario hacía suya la propiedad, por aplicación de la regla dela accesión, teniendo éste sólo un derecho de goce. Más tarde, en el ius praetorium4, el pretor concedió al superficiario un interdicto modelado sobre el interdicto posesorio uti possidetis5 y una acción de superficie. Empero, aunque al superficiario se le concedía una suerte de rei vindicatio6, subsistía el principio conforme el cual la propiedad de lo edificado no podía estar en el dominio deotra persona distinta al dueño del suelo. El Código Napoleón no reconoció el derecho de superficie por ser considerada como una de las antiguas formas de sofocación de la propiedad inmobiliaria. El derecho de Superficie resulta uno de los medios más idóneos y relevantes para resolver, y no tan solo para paliar, el grave problema que les significa a las personas de economía limitada, la falta devivienda, y en general, lo que constituye el déficit habitacional, por tal motivo consideramos necesario hacer algunas precisiones desde el punto jurídico en torno a este derecho real.

Nuestro ordenamiento Civil de 1984 ha regulado el Derecho de Superficie: como derecho real autónomo a diferencia del Código Civil de 1936 que lo regulaba muy parecido al usufructo y similar a la Enfiteusis7, En elDerecho de Superficie, el propietario del suelo, constituye sobre él un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre el mismo o por debajo de él. Es así, que este derecho es un derecho real constituido en terreno ajeno que nace de la relación jurídica entre el propietario del suelo y el superficiario y que al constituirse el Derecho de Superficie, se estáotorgando al superficiario el derecho de gozar de la facultad de tener una propiedad temporal sobre lo construido; es temporal porque hay un plazo establecido para la culminación de la superficie, la temporalidad de la superficie esta librada a la voluntad de las partes y esta debe estar necesariamente en relación con el valor y destino de la construcción; es un derecho transmisible que puede ser atítulo oneroso o gratuito, por acto inter vivos o mortis causa es decir la superficie puede ser transmitido por herencia siempre supeditado al plazo concertado o por el plazo legal; es un derecho gravable y enajenable ya que sobre este puede recaer garantía hipotecaria o de anticresis, esto es que podrá constituirse garantía hipotecaria con lo construido o podrá entregarse al acreedor autorizándolo apercibir sus frutos, como sucede en la anticresis; el derecho de superficie permite la modificación de lo construido, se pueden realizar cambios sustanciales o accidentales.

El Derecho de Superficie es una relación jurídica que interrelaciona, a su vez, dos relaciones jurídicas de propiedad diferenciadas y este es el soporte jurídico de la propiedad superficiaria y solo puede esta subsistir...