Activos

VALUACIÓN DE ACTIVOS E INVERSIONES
Alejandro Diosdado Rodríguez Administración de Riesgos Financieros Ernst & Young (México) alejandro.diosdado@mx.ey.com

Temario
Entorno de la Inversiones Valuación de Activos No Financieros Valuación de Activos Financieros (Bonos) Estructura Intertemporal de Tasas de Interés Instrumentos Financieros Derivados

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Page 2Valuación de Activos e Inversiones

El Entorno de las Inversiones
Conjunto de Activos Reales Conjunto de Activos Financieros

Tierras Inmuebles Equipos Tecnología Otros

Préstamos Bonos Acciones

Usados para crear bienes y servicios (Tangibles e Intangibles) Rendimientos Variables Lado Activo del Balance
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Derechos “generados” para reclamar activos reales. Rendimientos Fijos yVariables Lado Activo y Pasivo del Balance

Valuación de Activos e Inversiones

Activos – Valuación, Rendimiento y Riesgo
Tanto los activos reales, como los activos financieros que soportan dichos activos reales, representan cierto riesgo para la empresa y para los inversionistas. Dependiendo el tipo de inversionista, existen diversos niveles de aceptación de riesgo y rendimiento requerido (desdeaversión absoluta hasta indiferencia completa al mismo).

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Valuación de Activos e Inversiones

Valuación de un Activo
Proceso que relaciona el riesgo y el rendimiento de un activo para determinar su valor razonable. Influyen en el valor del activo tres factores principales:
►

Flujos de efectivo ► Momento en que ocurren los flujos ► Rendimiento requerido (en función del riesgo)Page 5

Valuación de Activos e Inversiones

Modelo Básico de Valuación
►

El valor de cualquier activo es el valor presente de todos los flujos de efectivo futuros que se espera proporcione durante el periodo de tiempo relevante. Es decir, el valor del activo se determina al descontar los flujos de efectivo esperados usando un rendimiento requerido acorde con el riesgo del activo.

►Po

FE1 (1 k )

FE2 (1 k ) 2

FEn ... (1 k ) n

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Valuación de Activos e Inversiones

Valuación de Activos No Financieros

Ejemplo Valuación de “Real Estate”… (1)
Método de Flujos de efectivo descontados después de impuestos. Este método liga el valor de una propiedad a la tasa de impuesto marginal de un inversionista
Un inversionista está considerando comprar un edificiode oficinas, y como parte de su análisis, debe calcular la Utilidad Neta de Operación (NOI por sus siglas en inglés). La información disponible del edificio es la siguiente: Ingresos Brutos potenciales por Renta Tasa estimada de pérdidas por vacancy & collection Seguro Impuestos Mantenimiento y mejoras $250,000 5% $10,000 $8,000 $22,000

NOI = $250,000 – (250,000 * 0.05) - $10,000 - $8,000 -$22,000 = $197,500
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Ejemplo Valuación de “Real Estate”… (2)
Valor del Inmueble (Perpetuidad)
Una vez calculado el NOI, y asumiendo una tasa de incremento en las rentas (market rate) de 10%, podemos calcular el valor del Bien Raíz como una perpetuidad:

Valor del Inmueble: NOI / market rate Valor del Inmueble: $197,500 / 0.10 = $1’975,000

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Ejemplo Valuación de “Real Estate”… (3)
Cálculo de los flujos de efectivo después de Impuestos, Valor Presente Neto (NPV) y rendimiento.
Continuando con el ejemplo anterior, podemos asumir que un inversionista adquiere el inmueble en $1,850,000, otorgando un 20% en efectivo y el resto con un préstamo hipotecario a 30 años a una tasa anual de 10%. Lainversión inicial por el inmueble es de $370,000 ($1’850,000 * 20%) El primer pago anual del préstamo son de $156,997 ($148,000 por intereses + 8,997 por pago a capital) La tasa impositiva del inversionista es del 28% La depreciación anual estimada es de $45,000

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Valuación de Activos e Inversiones

Ejemplo Valuación de “Real Estate”… (4)
Cálculo de los utilidad neta después de...