Analisis De Proyectos Inmobiliarios

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios
Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)

EVALUACION DE PROYECTOS DE
INVERSION INMOBILIARIOS

Autor: Ing. Civil Martín R. Repetto Alcorta

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

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1- INTRODUCCIÓN:
Para llevar a cabo un negocio, las empresas necesitan de una variedad de activos reales.
Muchos de estos activos son tangibles, como la maquinaria, los materiales ylas
oficinas, y otros son intangibles como los conocimientos técnicos acumulados a lo largo
de la trayectoria. Por todos ellos hay que pagar. Para obtener el dinero necesario, la
empresa puede financiarse mediante:
Emisión de acciones. Para obtener el dinero necesario la empresa vende trozos
de papel llamados activos financieros o títulos, los cuales tienen valor porque
incorporan derechossobre los activos reales de la firma y del dinero en metálico que
produzcan.
Emisión de deuda. Por ejemplo, la empresa pide un préstamo a un Banco.
Capital propio o de terceros (inversionistas).
Los activos reales de la empresa necesitarán producir dinero suficiente para hacer frente
a esos pagos en tiempo y forma.
Esto nos lleva dos cuestiones básicas. Primera, ¿en qué activos reales debeinvertir la
empresa para generar valor?, segunda, ¿cómo conseguir los fondos para esas
inversiones?. La respuesta a la primera pregunta es la decisión de inversión o de
presupuesto de capital y la respuesta a la segunda es la decisión de financiación.
El objetivo es incrementar el valor de la inversión de los accionistas de la empresa, esto
es encontrar activos reales cuyo valor supere a sucoste.
2. PROYECTOS DE INVERSION INMOBILIARIOS
Un proyecto de inversión inmobiliario está compuesto por un terreno y un conjunto de
información de mercado y antecedentes técnicos, económicos, financieros y legales, que
considerados en un contexto actual y futuro, nos permitirá establecer la conveniencia o
no de la puesta en marcha del emprendimiento que lo motiva.
La razón por la que se debeevaluar un proyecto de inversión inmobiliario es para
determinar la rentabilidad del mismo y el nivel de riesgo e incertidumbre asociados, y
poder, de esta manera, seleccionar la mejor alternativa para llevar a cabo el mismo.
Una selección implica tomar una decisión y esta metodología de evaluación aporta los
elementos de juicio necesarios que facilitan dicha tarea, además de aportar elementosde
un lenguaje común con los potenciales inversores.
El objetivo de la evaluación de un proyecto de inversión es seleccionar la alternativa
que maximice la rentabilidad y acote el riesgo y la incertidumbre.
Realizar y evaluar un proyecto de inversión inmobiliario, a partir de una idea, consiste
en:
Estudiar el contexto
Estudiar la dinámica del mercado en el área de influencia: oferta,demanda,
competencia, sustitutos.
Determinar un segmento objetivo.
Definir el proyecto para satisfacer las necesidades insatisfechas de ese segmento
objetivo mejor que la competencia (ubicación y mix de producto: tamaño,
terminaciones, amenities).

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Determinar y cuantificar las variables macro y micro que inciden sobre el éxito
del proyecto (costos, velocidad de ventas, horizonte económico, precio de venta,
paridad cambiaria, tasa de inflación, etc.).
Realizar el estudio económico en distintos escenarios para estudiar la
rentabilidad más probable del proyecto y su nivel de riesgo asociado....