Derechos reales pretorianos

Los derechos reales pretorianos tuvieron si origen en la protección dada por el pretor a ciertas relaciones. Se dividen en dos grupos: los derechos reales de goce, formados por la enfiteusis y lasuperficie; y los derechos reales de garantía, formados por la prenda y la hipoteca.

Enfiteusis
La institución clásica que aparece como antecedente para conformar luego el derecho real deenfiteusis, fue la possessio del ager vectigalis, o sea, la posesión de la tierra, concedida por el estado o los municipios a particulares en forma permanente o a largo plazo siempre que se pagara el canonestablecido, llamado vectigal. El poseedor tenía la obligación de cultivar la tierra y podía disfrutar plenamente del inmueble y disponer de él.
Desde la época de Constantino se comenzó la práctica deconceder en arriendo los inmuebles de propiedad dinástica a largos plazos, dándole al arrendatario un derecho especial, llamado ius emphyteuticum. También solían ceder en arriendo las fincas fiscales aperpetuidad, concediendo sobre ellas un ius perpetuum que tenían carácter ilimitado e irrevocable.
Más tarde, las dos concesiones se funden en una sola institución, que es la enfiteusis quesignifica “plantación”. El enfiteuta tenía un derecho real de pleno disfrute, transmisible y gravable, a cambio del pago de una cantidad anual, llamada pensio o canon.
En poco tiempo el arriendo se extendióa los fundos de los particulares y entro en el área del derecho privado, a pesar que el enfiteuta era prácticamente un propietario que ni siquiera tenía la obligación de cultivar el suelo.
La fuentede la enfiteusis fue siempre un contrato de arrendamiento, pero producía efectos parecidos a la venta; por lo que fue motivo de discusión si era una venta o un arrendamiento. Pero a fines del siglo V,el emperador Zenón, dispuso que la enfiteusis sea un contrato distinto a los otros dos; y que la destrucción total del fundo perjudicaba al dueño, y la parcial al enfiteuta, que no queda eximido...