Fibras

Los Fideicomisos o Sociedades de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs) son vehículos para el financiamiento de infraestructura y bienes raíces; se pueden estructurar mediante una sociedad mercantil o mediante un fideicomiso. Su única actividad es la construcción o adquisición de inmuebles que se destinen a venta y/o renta, así como a la gestión de los derechos para recibir ingresos derivadosde su arrendamiento.

Las FIBRAs brindan la oportunidad de participar en la propiedad o renta de bienes raíces, ofreciendo pagos periódicos (dividendos-rentas) y a la vez beneficios por su inversión (plusvalía-ganancias de capital).

Las FIBRAs permiten financiar activos mediante la emisión de Certificados de Participación Ordinaria (CPOs o CPIs) en los mercados financieros. Losinversionistas de estos certificados participan en una parte alícuota de los bienes raíces y el valor de los certificados está directamente relacionado con el valor de los inmuebles y a los ingresos que genera su administración. Los Fideicomitentes, propietarios del inmueble transmiten éste al fiduciario, sin que tal aportación sea considerada como enajenación, obteniendo a cambio CPOs que son títulos decrédito, representativos de derechos sobre los inmuebles, rendimientos y otros bienes que se encuentren afectos al patrimonio del Fideicomiso.

De conformidad con el artículo 223-A de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (la Ley) se entenderá por certificado de participación:

I. Los derechos a recibir el provecho que el fideicomiso implica o una parte alícuota de los frutos o rendimientos de losvalores, derechos o bienes de cualquier clase que tenga el fideicomiso.

II. Los derechos a una parte alícuota del derecho de propiedad o de la titularidad de esos bienes, derechos o valores.

III. Los derechos a una parte alícuota del producto neto que resulte de la venta de dichos bienes, derechos o valores.



Una de las principales ventajas de las FIBRAs son los beneficios fiscalesque la autoridad les concede, para lo cual agrego un cuadro sobre dichos beneficios (anexo A), además de listar algunos de ellos:

• Diferimiento del ISR para quien aporta el inmueble;
• Diferimiento de pagos anuales de ISR e IMPAC;
• Para efectos del ISR e IMPAC, la FIBRA es una entidad fiscalmente transparente, ya que no hace retención alguna, ni pago de impuestos.

Las FIBRAs estánobligadas a trasladar sus utilidades a los inversionistas, los cuales deberán acumular sus ingresos y pagar impuestos, según su condición (persona física, persona moral, residentes extranjeros, fondos de pensiones nacionales y extranjeros).

Para que una FIBRA estructurada como una sociedad mercantil (SIBRA) reciba los beneficios fiscales mencionados, debe cumplir con lo dispuesto por el artículo224-A de la Ley:

I. Estar constituidas de conformidad con las leyes mexicanas.

II. Que su fin sea la adquisición o la construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento y la enajenación posterior de ellos después de haber sido otorgados en arrendamiento por un periodo de al menos un año antes de su enajenación, así como la adquisición de derechos de percibir ingresos provenientesdel arrendamiento de bienes inmuebles.

III. Destinar su patrimonio cuando menos en un 70% al fin a que se refiere la fracción anterior y el remanente a la adquisición de valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios o de acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda.

Los valores emitidos por el Gobierno Federal a los que sehace referencia en la fracción anterior pueden ser los siguientes:
A) CETES: Certificados de la Tesorería de la Federación; plazo: las emisiones suelen ser a 28, 91,182 y 364 días, aunque se han realizado emisiones a plazos mayores; rendimiento: a descuento.
B) Udibonos: instrumento ligado al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC); Plazo: de tres y cinco años con pagos semestrales;...