Inexactitudes Regístrales

Inexactitudes Regístrales

SANTIAGO CRISTIAN PIEDRABUENA
P-3738/9

En primer lugar, es claro que en nuestro sistema la registración es meramente declarativa, en cuanto se reconoce la preexistencia del derecho real antes del momento de la registración, naciendo fuera del ámbito del registro de la propiedad. Estaúltima observación posee importancia debido a los efectos que se producen luego de la publicidad, que es generar la perfectibilidad", pero no configura un requisito necesario, la registración, para producir el efecto en principio erga omnes propio del derecho real.

El carácter declarativo del sistema lleva también la particularidad de la no convalidación del documento que se inscribe en elregistro. Al referirnos a esto deja claro que la inscripción no purga los vicios que porte el acto jurídico causal al momento de su ingreso en el registro, manteniéndose vigentes la acción correspondiente para restablecer los derechos de los particulares damnificados

Ahora bien , una vez nacido el de derecho real en forma extraregistral, este debe ingresar al sistema mediante lainscripción en el registro para que produzca efecto frente a terceros , para su publicidad y oponibilidad .
Según el articulo 2 de la ley deben ser inscripto :
De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2.505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán según corresponda,los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Referencias Normativas: Código Civil Art.2505, Código Civil Art.3135
Los requisitos que deben reunir esos documentos sonsegún el articulo 3 de la ley 17801 son:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios encuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscritos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.

Supongamos que adquirimosun inmueble , primero hacemos un boleto de Compra venta ante un escribano publico , este para escriturar solicita un certificado ante el registro ,el cual consta del informe de la situación jurídica del inmueble y de la existencia o no de medidas precautorias e inhibiciones .

Este certificado provoca el bloqueo registral por un plazo 15 días desde su pedido y anotación en folio delinmueble; esto no quiere decir que no se puedan anotar medidas precautorias u otro certificado, si no que otorga una prioridad al que primero lo realizo.

Para poder mantener esa prioridad se debe realizar la escritura dentro del plazo de 15 días , una vez realiza la escritura dentro de ese plazo comienza a correr el plazo de 45 días a partir de la celebración del acto y no del vencimientodel plazo del certificado , para su inscripción en el registro correspondiente.

Si la inscripción se realiza dentro del plazo de 45 días la prioridad se mantiene por su efecto retroactivo al momento de la escrituración.

A esta altura seremos propietario del inmueble mediante el titulo suficiente que vendría a ser la escritura publica y el modo suficiente , que en sete caso seria la...