Principios registrales

PRINCIPIOS REGISTRALES

Los principios registrales explican el contenido y función del Registro Público de la Propiedad. Asimismo están totalmente entrelazados unos de otros de tal manera que no existen en forma independiente. Su nombre no se deriva del término filosófico inmutable, sino que se refiere a la constitución de una técnica y elaboración del estudio del Registro Publico de laPropiedad: sirve de explicación teórica y practica de la función del Registro.
La mayoría de los autores los tratan en forma sistemática:
Roca Sastre, dice que “Son los principios las orientaciones capitales, las líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales y el resultado de la sinterización del ordenamiento jurídico registral”. Jerónimo González, al estudiar el temaexpresa: “No cabe duda que en la técnica jurídica de estos últimos cien años se ha desarrollado una corriente metodológica que busca en los grupos de preceptos de Derecho privado unas orientaciones generales que jugando a modo de principios, informan la disciplina estudiada y sirven para resolver los problemas concretos. Talvez en esta vía sean posprimeros y hayan incurrido en exageración (por nodecir que han bordeado el ridículo) los civilistas alemanes para los que no exista materia que pueda ser expuesta sin aludir a los mismos”.
Por otro lado Celestino Cano Tello, siguiendo a Oberneck, clasifica los principios registrales de la siguiente forma:

Principios materiales: Inscripción
Especialidad

Principios formales: Rogación
Legalidad
Tracto sucesivoPrincipios mixtos: Consentimiento: Materia
Formal

Publicidad: Materia: Fe pública
Legitimación
Formal

Prioridad: Materia
Formal

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

El Régimen Público de la Propiedad se creó para dar seguridad jurídica frente a terceros y publicidad a la propiedad y posesión de todos los bienes inmuebles y de algunos mueblesy a los gravámenes y otras limitaciones que los restrinjan.
Existen varias formas de dar publicidad respecto de la propiedad o derecho que una persona tiene sobre un bien. Por ejemplo, el poseedor de una cosa mueble tiene la presunción de que es su propietario; tratándose de la prensa, se desposesiona del bien al deudor como forma de publicidad, et. En cambio, cuando se trata de bienesinmuebles, la publicidad se da a través de la inscripción en el Registro Publico, pues la simple posesión o celebración de un contrato, no otorgan seguridad jurídica frente a terceros.
Si esta institución no existiera, sería casi imposible investigar quién es el titular de un inmueble y cuáles son los gravámenes que lo limitan; se requeriría llevar a cabo la conocida “prueba del diablo”, o sea, el examendel título a través de todos sus antecedentes hasta llegar al propietario original.
El principio de publicidad puede examinarse desde los puntos de vista material y formal.
La publicidad material está concebida como los derechos que otorga la inscripción, y estos son: la presunción de su existencia o apariencia jurídica, y la oponibilidad frente a otro no inscrito, esto se encuentra en el CódigoCivil en los artículos: 3007 y 3009.

PRINCIPIO DE LEGITIMACION

La legitimación es uno de los principios más importantes de la actividad registral, pues es el que otorga certeza y seguridad jurídica sobre la titularidad de los bienes y su transmisión. Carral y de Teresa dice que: lo legítimo es lo que está conforme a las leyes, que es genuino y verdadero. Es legitimo lo que ha sidocompletado o beneficiado con una presunción de existencia, integridad, exactitud que le concede mayor eficacia jurídica.” Por su parte, Landaria expresa que: “La legitimación es el reconocimiento hecho por la norma jurídica del poder de realizar un acto jurídico con eficacia”.
Algunas veces la legitimación se asimila a la apariencia jurídica. En efecto, debemos tomar en cuenta que la apariencia es...