Valoracion de empresas por opciones reales

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TEMA: Introduciendo el valor de la flexibilidad en la medida del valor económico.

Ejemplo de valor incorporando flexibilidad:
Apliquemos lo dicho a un caso real y comprobemos las diferencias que se producen al medir, a través de distintos procedimientos, el valor aportado por la flexibilidad en un proyecto de inversión.
A finales del año 2000, el señor Pérez tuvo la oportunidad de comprar unaparcamiento subterráneo de 100 plazas por 290 millones de pesetas, el vendedor, además, le ofreció la oportunidad de que adquiriese un local, actualmente alquilado a terceros, una vez que venciera el contrato de arrendamiento en vigor; es decir, a los 5 años. El precio del local se fijo en 30 millones de pesetas. De este local anexo se podían obtener otras veinte plazas de garaje con unainversión total adicional de 35 millones de pesetas.
Antes de formalizar el análisis, el señor Pérez asumió las siguientes hipótesis:
El rendimiento del negocio habría de manifestarse antes del año sexto. Si no fuese así, podría vender el aparcamiento por plazas individuales, puesto que la demanda en la zona era alta y estable. En los últimos 10 años, el precio de aquellas plazas nunca había sidoinferior a 2,5 millones de pesetas.
Supuso que alquilaría las plazas por abonos mensuales y no por horas, de manera que no tuviera que tener una dedicación tan intensa al negocio.

Llegó a la conclusión de que las posibilidades futuras que ofrecí el asunto, (compra del local anexo) y la posibilidad de venta al finalizar el año 6, si estaba descontento de la marcha del negocio, podrían recogerseen el análisis como opciones reales; es decir como posibilidades de actuación futura sobre activos reales.
4.2.2.1. Incorporando flexibilidad en el descuento de flujos de caja (expansión y abandono)
¿Cómo podemos incorporar el análisis tradicional de descuento de flujos de caja la existencia de una opción de ampliación (compra del local en el año 5) y una opción de abandono (venta de las plazasen el año 6, si hasta entonces el TIR del proyecto no supera su WAAC?
Establezcamos los supuestos operativos en un escenario optimista, donde se supone que el abono mensual por plaza del primer año será de 15.000 pesetas, y que los crecimientos anuales de los ingresos por alquiler serían de 3 por 100.

La evolución prevista de los flujos de caja era la siguiente:
ESCENARIO OPTIMISTA CONOPCION DE COMPRA
(cifras en pesetas)
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6
Ingreso por arrendamiento 18.000.000 18.540.000 19.096.200 19.669.086 20.259.159 25.040.320
Incremento de ingresos 3% 3% 3% 3% 3%
Costes operativos 10% 1.800.000 1.854.000 1.909.620 1.966.909 2.025.916 2.086.693
Incremento de costes 3% 3% 3% 3% 3%
Amortizaciones 2.900.000 2.900.0002.900.000 2.900.000 2.900.000 2.900.000
Provisiones 0 0 0 0 0 0
EBIT 13.300.000 13.786.000 14.286.580 14.802.177 15.333.243 20.053.627
Intereses 0 0 0 0 0 0
EBIT 13.300.000 13.786.000 14.286.580 14.802.177 15.333.243 20.053.627
Impuesto de sociedad 35% 4.655.000 4.825.100 5.000.303 5.180.762 5.366.635 7.018.769
Beneficio neto 8.645.000 8.960.900 9.286.277 9.621.4159.966.608 13.034.858
Fondos gen. Operac. 11.545.000 11.860.900 12.186.277 12.521.415 12.866.608 15.934.858

Para introducir una opción de expansión (opción call) a partir del sexto año hay que considerar que es una opción de compra de los flujos de caja incrementales generados por la inversión adicional. Esta opción solo tiene valor cuando el valor actual de los FCL incrementales es mayor es mayor ala inversión adicional, disponemos de la misma exclusividad
Los pasos a seguir son los siguientes:
Estimar los flujos de caja incrementales en el supuesto de ejercicio de la opción. En el caso que nos ocupa se han calculado a través de la formula:
((FCL año 5×20 (1+g))/100)/(WACC-g)
Es decir, se estima el flujo de caja libre total del año 6 dividido por el número de plazas actual, con lo...
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