Análisis critico de las controversias en materia de arrendamiento inmobiliario en el distrito federal

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CAPITULO I

GENERALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DEFINICION

El Código Civil para el Distrito Federal en su artículo 2398 establece que “Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto”[1]

De la definición, se desprende que el contrato dearrendamiento produce la enajenación temporal del uso, o la enajenación temporal del uso y goce al mismo tiempo, de una cosa; asimismo, consagra el requisito de temporalidad, agregando el citado artículo en segundo párrafo “El arrendamiento no puede exceder de diez años para fincas destinadas a habitación y de veinte años para fincas destinadas al comercio o a la industria .”[2]

Si el contratose celebra sólo respecto del uso de la cosa, el arrendatario podrá disponer de ella conforme a lo convenido o a lo que sea conforme a la naturaleza de la cosa; y si se celebra también respecto del goce, el arrendatario podrá hacer suyos los frutos o productos normales de la cosa, pero no de sus partes y menos de toda la cosa, pues en este supuesto estaríamos en presencia de un contrato traslativode dominio y no de uso.

“Doctrinalmente se ha definido al contrato de arrendamiento como aquel por virtud del cual una persona llamada arrendador, concede a otra, llamada arrendatario, el uso y goce de una cosa, en forma temporal, o sólo el uso, mediante el pago de una renta, que es el precio y que debe ser cierto”.[3]

CLASIFICACION

“El arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso,conmutativo, principal, de tracto sucesivo o de ejecución duradera, y que tiene parcialmente el carácter de “intuitu personae” por lo que se refiere al arrendatario, en atención éste no pueda subarrendar ni ceder sus derechos a terceros sin permiso del arrendador, aunque salvo pacto en contrario, no termina el contrato por muerte del inquilino”[4].

a) Bilateral. Es un contrato Bilateral oSinalagmático, al existir obligaciones reciprocas entre las partes contratantes.

b) Oneroso. Pues tanto el arrendador como el arrendatario, comparten en forma reciproca las cargas y beneficios del contrato, concediendo el arrendador el uso y goce del bien arrendado, a cambio de un precio.

c) Conmutativo. Debido a que se conoce al momento de la contratación el carácter ganancioso y perdidoso delcontrato.

d) Principal. El arrendamiento es un contrato principal, debido a su validez o existencia no esta sujeta a la vida de otro contrato.

e) De tracto sucesivo. Debido a que la ejecución del contrato y sus efectos no pueden cumplirse en un solo acto sino se dan en forma continuada trasmitiendo el uso y goce del bien arrendado, esto es, porque la obligación de arrendador es una obligaciónque se va ejecutando, cumpliendo momento a momento, por todo el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento.

Asimismo el contrato de arrendamiento es consensual cuando recae sobre muebles y es formal cuando se refiere a bienes inmuebles; es imputable al arrendador que el contrato no se celebre por escrito.

ESPECIES

Existe el contrato de arrendamiento civil, mercantil, yadministrativo.

a) Arrendamiento Mercantil. El Código de Comercio considera mercantil el arrendamiento, en la fracción I del artículo 75, cuando recayendo sobre bienes muebles se hace con el propósito de especulación mercantil. El arrendamiento de bienes inmuebles nunca es mercantil en nuestro derecho, dado que fue suprimido el término alquiler o arrendamiento de la fracción II del Artículo 75 del Códigode Comercio que actualmente dispone: "Las compras y ventas de bienes inmuebles, cuando se hagan con dicho propósito de especulación mercantil".[5] Luego entonces, solo será mercantil el contrato que tenga por objeto el arrendamiento de muebles que se hagan con un propósito de especulación comercial.

b) Arrendamiento administrativo. El artículo 2411 del Código Civil vigente para el Distrito...
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