Sistemas de amortización, comparacion de dos productos hipotecarios

1. INTRODUCCIÓN: CONCEPTOS BÁSICOS
1.1 DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO

Para el análisis de una operación de financiación a largo plazo, utilizaremos un producto específico, el préstamo con garantía hipotecaria. Este tipo de préstamo tiene como particularidad que, en caso de impago por parte del deudor, éste responderá con el bien hipotecado.

La hipoteca, desde el punto de vista jurídico,se define como un “derecho real que vincula un determinado bien al cumplimiento de una obligación”, por eso, en caso de no efectuar la devolución del capital prestado y los intereses, la hipoteca permite promover un juicio de ejecución especial para que con el valor del bien hipotecado se haga frente a las obligaciones incumplidas.

A lo que a la materia de estudio nos afecta, nos centraremosen el ámbito financiero, por lo que nos ocuparemos de realizar un estudio a través de dos de los sistemas de amortización existentes, como son el tipo francés, o sistema de amortización progresiva, y el alemán, o sistema de amortización constante.

Ateniendo a este tipo de operaciones, deberemos considerar:

• El tipo de interés puede ser fijo o variable, o una combinación de ambos.(mixto)
• Los dos tipos de referencia habituales, que son el EURIBOR y el MIBOR.
• El diferencial que establece la entidad.
• Las comisiones fijadas en la operación, que habitualmente suelen ser las siguientes:
o Las comisiones por amortización anticipada totales y parciales se calcularán con interés variable sobre el capital pendiente de amortizar, no siendo superioral 1%.
o La comisión de apertura es un porcentaje que se aplica sobre el capital que se pide al banco, y cuya tarifa máxima establecida por el Banco de España asciende al 2,5%.
o La comisión de cancelación. Si el interés fuera variable, el límite máximo será del uno por ciento del capital cancelado. En caso de que el interés fuera fijo, la comisión de cancelación máxima será del2%.
o La comisión de subrogación cuyo máximo fijado por el Banco de España asciende al 2% con un mínimo de 601,01 €.
• Los gastos derivados a cargo del prestatario y que se consideran adyacentes a la operación de compraventa:
o Gastos de tasación
o Gastos de notaría
o Gastos de gestión
o Gastos de registro de la propiedad
o Impuestosvarios:
➢ IVA, que generalmente es del 7% sobre el precio de compraventa que conste en escritura y que se asocia a la adquisición de nuevas viviendas, aunque existen reducciones a este tipo en determinados casos.
➢ Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, aplicado en la adquisición de viviendas usadas, y cuyo tipo asciende habitualmente al 7%, y al igual que el IVA existenreducciones a este tipo dependiendo de la CC.AA. y las condiciones del adquiriente.
➢ Gastos jurídicos documentados, vinculado al impuesto de transmisiones patrimoniales, que varía según las CC.AA. y las condiciones del adquiriente. El tipo es habitualmente del 1%.

1.2. MODELOS DE AMORTIZACIÓN

I. Sistema Francés

En este sistema el deudor se compromete a cancelar unacantidad constante (anualidad o término de la renta), al finalizar o comenzar cada período de tiempo convenido, la cantidad se desglosará en dos partes, la primera para cancelación de intereses y la segunda para la amortización de una parte del capital tomado en préstamo. En consecuencia, al ser las cantidades constantes, al comenzar la amortización del capital comenzará a disminuir la partedestinada al pago de intereses y aumentando la parte destinada a la amortización del capital en cada período, por cuyo motivo, a este método también se le conoce con el nombre de sistema de amortización Progresiva.

II. Sistema Alemán

El deudor se compromete a cancelar cantidades variables (anualidades o términos de la renta), al finalizar o comenzar cada período de tiempo convenido...