Vicios ocultos

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El concepto de vicios en la locación de obra
El tema de la responsabilidad del constructor en las obras efectuadas sobre inmuebles, lejos de estar agotado, presenta cuestiones novedosas que enfrentan a los profesionales del derecho con la necesidad de encontrar soluciones adecuadas a los tiempos que corren.

Para quien no esté empapado de la actividad que desarrolla la industria de laconstrucción, parecería lógico que no existieran cuestiones o problemas que no hayan sido resueltos en mas de dos mil años de analizarse jurídicamente las relaciones entre propietarios y constructores. Muy por el contrario, el desafío de temas sin una solución legal clara, es una constante que obliga a agudizar el ingenio para resolverlos de la forma más justa.

Pero, así como hay gran cantidad deinterrogantes, también hay soluciones legales previstas en forma clara para determinadas situaciones que son ignoradas por quienes tienen la obligación de conocerlas y que llevan a decisiones equivocadas fundadas, generalmente, en precedentes no aplicables.

Dado lo extenso y complejo del tema que abordamos, vamos a circunscribirnos en este artículo al concepto que ha servido de eje a una desviaciónen la atribución de responsabilidades por defectos en las obras ejecutadas sobre inmuebles, que es el concepto de “ruina”.

La ley 17.711 introdujo el artículo 1646 del Código Civil, reemplazando el antiguo texto de Vélez Sársfield con el siguiente: “Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por suruina total o parcial, si esta procede de vicio de construcción o de vicio de suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario.

Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro los diez años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que seprodujo aquella.

La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al director de la obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer.
No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial.”

El artículo 1647 bis del C. Civil establece: “Recibida la obra, el empresarioquedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.”
Vemos que el constructor deja de responder por los viciosevidentes, si el comitente no los denuncia a la entrega de la obra y por los ocultos si no los denuncia dentro del plazo de 60 días de descubiertos.

Como vemos, el sistema de denuncia de vicios evidentes y ocultos tiene una excepción en caso de ruina, donde se ha fijado una responsabilidad de origen legal, no contractual, que no depende del cumplimiento de requisitos previos.

La interpretación dela ley debe buscar la armonía de las normas y su funcionamiento coordinado de forma que se cubran los espacios posibles sin que su superposición dé distintas soluciones para una misma situación, caso contrario se produce una falla en la seguridad jurídica.

En los últimos años ha habido varios fallos judiciales que, buscando evitar la evasión de la responsabilidad del constructor ante viciosocultos muy graves, los han calificado como "ruina en sentido amplio" y han abierto de esta forma, la puerta para una modificación pretoriana del Código Civil.

La variación en el concepto de ruina no es exclusiva de mis tribunales, pudiendo encontrarse antecedentes en otros países tales como España, Francia y Portugal, pero las causas que han llevado en estos ámbitos a modificar la inteligencia...
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