“El leasing habitacional, una opcion al credito hipotecario”

“EL LEASING HABITACIONAL, UNA OPCION AL CREDITO
HIPOTECARIO”
CAROLINA OLARTE YEPES
UNIVERSIDAD DE MEDELLIN
FACULTAD DE DERECHO
MEDELLÍN
2005
“EL LEASING HABITACIONAL, UNA OPCION AL CREDITO
HIPOTECARIO”
CAROLINA OLARTE YEPES
Trabajo de grado para optar al título de
ABOGADO
Asesor Temático
Dr. ALEJANDRO RAMIREZ ECHEVERRI
Abogado
UNIVERSIDAD DE MEDELLIN
FACULTAD DE DERECHO
MEDELLÍN2005
NOTA DE ACEPTACIÓN
___________________
___________________
___________________
___________________
Jurado
___________________
Jurado
Medellín, junio de 2005
AGRADECIMIENTOS
El autor expresa sus agradecimientos a:
Director del trabajo de grado, por su orientación y valiosos aportes durante el
desarrollo del mismo.
CONTENIDO
Pág.
INTRODUCCIÓN 10
1. ANTECEDENTES DEL CONTRATO DELEASING 11
1.1 CLASES DE LEASING 13
1.1.1 Leasing operativo 13
1.1.2 Leasing financiero 14
1.1.3 Lease back 14
1.1.4 Leasing internacional o cross border leasing 14
1.1.5 Leasing sindicado 14
1.1.6 Leasing inmobiliario 15
1.1.7 Leasing habitacional 15
2. NORMATIVIDAD DEL LEASING HABITACIONAL 16
2.1 LEY 795 DE 2003 16
2.2 SENTENCIA C- 936 DE 2003 17
2.3 DECRETO REGLAMENTARIO 1787 DE 3DE JUNIO DE 2004 20
2.4 DECRETO 779 DE 2003 BENEFICIOS TRIBUTARIOS DEL LEASING
HABITACIONAL 22
3. LAS OBLIGACIONES EN EL CONTRATO DEL LEASING
HABITACIONAL 26
3.1 CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE LEASING HABITACIONAL26
3.2 REQUISITOS DE EXISTENCIA 29
3.2.1 Consentimiento 29
3.2.2 Objeto 30
3.2.3 Solemnidades sustanciales 30
3.3 REQUISITOS DE VALIDEZ 31
3.3.1 Capacidad Legal 31
3.3.2Consentimiento exento de vicios 33
3.3.3 Objeto lícito 35
3.3.4 Causa Lícita 36
3.3.5 Plenitud de las formalidades 36
3.4 ELEMENTOS PARTICULARES DE CADA ACTO O CONTRATO 36
3.4.1 El bien 37
3.4.2 El precio 37
3.4.3 La opcion de adquisición 38
3.5 RELACIONES JURÍDICAS ENTRE LAS PARTES INTERVINIENTES EN
EL CONTRATO DE LEASING HABITACIONAL 39
3.5.1 Entre el proveedor y las entidades autorizadas39
3.5.2 Entre la entidad autorizada y el locatario 42
4. AUTONOMIA DEL LEASING HABITACIONAL 51
4.1 RELACIONES DEL LEASING HABITACIONAL CON OTROS
CONTRATOS 51
4.1.1 Contrato de arrendamiento de vivienda urbana 51
4.1.2 Contrato de compraventa a plazos con reserva de dominio 54
4.1.3 Contrato de mutuo con garantia hipotecaria 55
5. ASPECTOS PROCESALES SOBRE EL LEASING HABITACIONAL 60
5.1TERMINACIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO 60
5.2 PROCESO ABREVIADO DE RESTITUCIÓN DE TENENCIA 62
5.3 PROCESO EJECUTIVO SINGULAR EN EL CONTRATO DE
LEASING 62
5.4 PROTECCIÓN ESPECIAL A LOS ACREEDORES DEL LOCATARIO:
ACCION OBLICUA 63
5.5 LA SOCIEDAD CONYUGAL FRENTE AL LEASING HABITACIONAL 64
5.6 LA SUCESIÓN FRENTE AL LEASING HABITACIONAL 65
5.7 DAÑOS A TERCEROS EN EL CONTRATO DE LEASINGHABITACIONAL: RESPONSABILIDAD CIVIL EXTRACONTRACTUAL 66
6. IMPACTO SOCIAL DEL LEASING HABITACIONAL EN COLOMBIA 67
7. CONCLUSIONES 72
BIBLIOGRAFÍA 75
RESUMEN
En principio, el leasing surgió para financiar maquinaria y equipos en pos de
facilitar a los empresarios el desarrollo de su actividad mercantil. Posteriormente
se extendió no sólo a bienes productivos sino también a bienes de consumo que
nogeneraban recursos y que por ende no se autofinanciaban, como es el caso
de los automóviles y los bienes inmuebles.
En vista de lo anterior, la Ley 795 de 2003 reglamentada por los decretos 777 y
779 del mismo año, autorizó a bancos y compañías de financiamiento comercial
realizar operaciones de leasing habitacional. A pocos meses de expedida esta
ley se presentó demanda de inconstitucionalidadcontra la misma.
La Corte Constitucional profirió la Sentencia C-936 de 2003, donde declaró la
exequibilidad del artículo 1° de la ley 795 de 2003, condicionando al Gobierno a
expedir un decreto reglamentario donde el leasing deben someterse a los
objetivos y criterios señalados en los artículos 1 y 2 de la ley 546 de 1999 y
demás reglas aplicables a esta figura. A raíz de esta sentencia,...