Familia

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La extensión convencional de la hipoteca

Se trata de bienes inmuebles por destino, de los frutos, cualesquiera que sea la situación en que se encuentre, y de determinadas rentas.

Los bienes inmuebles por destino: la hipoteca se extiende mediante pacto expreso o disposición legal a los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno,comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.

Extensión de la hipoteca a los frutos: cualquiera que sea ala situación en que se encuentren. La norma es técnicamente defectuosa, tanto por defecto cuanto por exceso. Por defecto, porque los frutos mientras están pendientes son parte integrante delos inmuebles y forman parte de la cosa madre; por exceso, porque no señala la titularidad de los frutos ni límite alguno para la extensión al establecer “cualquiera que sea la situación en la que se encuentren”. Se debe entender que la hipoteca se extiende a los frutos mientras están pendientes, separados o cogidos, pero no si están levantados o almacenados.

Extensión de la hipoteca a lasrentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada: las rentas deben ser debidas por razón del inmueble hipotecado, arrendamiento, usufructo o cualquier otro título jurídico cuyo objeto sea total o parcialmente el inmueble hipotecado y por el que el deudor perciba la renta. Respecto del anticipo de rentas no vencidas no perjudicará al acreedorhipotecario.

No perjudica al acreedor hipotecario el anticipo de rentas anteriores al vencimiento de la obligación garantizada puesto que no están afectadas al gravamen hipotecario.

Si el arrendamiento se halla inscrito con anterioridad a la hipoteca y en la inscripción consta el pacto de anticipo de rentas, el acreedor debe sufrir dicho anticipo ya que lo conocía o pudo conocer.

No perjudica elanticipo si se pacto con el acreedor hipotecario

La extensión no puede afectar a las rentas vencidas y ya satisfechas.

El efecto extensivo de la hipoteca respecto del tercer poseedor

Las normas de los art. 112 y 113 LH contienen disposiciones concretas acerca del ámbito subjetivo de la hipoteca para el supuesto de que la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor. Si la hipoteca seejecuta, el dueño puede exigir:

El importe de los muebles y las mejoras, frutos pendientes y rentas vencidas.

Retener los objetos en que consistan, si esto se puede hacer sin menoscabo del valor del resto de la finca. En caso contrario, cobrará su importe.

74. Alcance de la hipoteca respecto de la relación obligatoria.

El crédito (hipotecario) garantizado. La hipoteca flotante.

Laobligación garantizada, si no es dineraria, al menos debe ser económicamente valuable, es decir, se debe determinar el equivalente económico o dinerario de que responde el deudor con la hipoteca. Es una obligación no pecuniaria.

La cantidad garantizada con la hipoteca debe ser determinada y constante. Por esto, en nuestro sistema no se admite la hipoteca flotante salvo que se constituya comohipoteca de máximo y se determinen los créditos y éstos presenten alguna conexión casual. La indeterminación de tal cantidad se salva con la hipoteca de seguridad, en concreto, de máximo, en al que se determina la cantidad máxima de que responderá el inmueble hipotecado.

Determinación de los intereses cubiertos por la hipoteca.

Intereses remuneratorios. En especial, intereses variables.

Como lahipoteca garantiza una obligación dineraria, se debe determinar cual sea el capital garantizado por la hipoteca. Garantiza la obligación principal o capital cuya cuantía es la que conste en la inscripción registral, como tal cuantía o como cantidad máxima. El art. 12 LH “ las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los intereses, si se hubiesen...
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